La SCI, pivot central du monde immobilier actuel, offre à la fois des avantages attractifs et présente des défis spécifiques. Cette forme de société est bien adaptée à l’achat, à la location et à la gestion de biens immobiliers. Mais avant de choisir cette forme juridique, il est essentiel de garder à l’esprit quelques détails moins évidents. Par exemple, sachez que tout transfert d’actions nécessitera l’approbation des associés.
À travers cet article vous en saurez plus sur le rôle des associés, découvrirez comment créer une SCI, comment ça marche, et quels sont les avantages et les inconvénients de cette forme juridique dans le cadre de l'entrepreneuriat en France.
Qu'est-ce que la SCI ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique de société civile française. La Société Civile Immobilière permet à plusieurs personnes (associés) de détenir conjointement des biens immobiliers, qu'il s'agisse de biens à usage d'habitation, commercial ou industriel. Elle facilite la gestion, la transmission et la vente de ces biens. La SCI est régie par le Code civil français (articles 1845 et suivants) et ses statuts peuvent être adaptés aux besoins et objectifs spécifiques des associés.
Fonctionnalités de la SCI en matière de patrimoine immobilier
En premier lieu, la société civile immobilière est la forme juridique la plus adaptée pour transmettre un patrimoine. Elle facilite non seulement la constitution du patrimoine, mais aussi sa gestion et éventuellement, sa transmission. Pour cette raison, elle est souvent préférée par les membres d’une même famille sous la forme de SCI familiale. Elle s'adapte aussi à plusieurs montages juridiques en fonction de la situation de ses associés et dirigeants.
Dans une SCI, les associés peuvent facilement constituer un patrimoine immobilier en mettant en commun leurs moyens financiers, mais aussi partager les coûts associés à un projet immobilier. Grâce à une association en SCI, les associés peuvent aussi débloquer d’autres moyens de financement bancaire qu’ils n’auraient pas pu obtenir en tant que personnes physiques.
Pour la transmission du patrimoine, la SCI société civile immobilière présente aussi un avantage majeur. Comme le patrimoine est constitué de parts sociales, les associés de la SCI ont la possibilité d’effectuer des donations successives par tranche de 15 ans en franchise de droits. Les futurs héritiers deviennent ainsi graduellement propriétaires du patrimoine de la SCI. C’est un processus impossible en étant propriétaire-personne physique. Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner l’intégralité du bien qu’en une seule fois.
Par ailleurs, la SCI permet d’effectuer une variété de montages juridiques pour protéger un conjoint ou un partenaire. Elle permet notamment de créer une holding qui détient une partie du capital ou encore le démembrement du droit de propriété rattaché aux parts sociales de l’associé, etc.
Les avantages de la SCI
Un capital social sans minimum
En théorie, la SCI peut fixer son capital social à 1 € symbolique. Dans la pratique cependant, il est plus judicieux de créer une SCI avec un capital social permettant de couvrir le fonctionnement de la société et qui puisse apporter à la structure la crédibilité nécessaire pour obtenir le financement du projet immobilier ; comme par exemple un prêt bancaire. Il est également possible de créer une SCI avec un capital social variable.
Un fonctionnement flexible
La SCI, comme les sociétés commerciales, est régie par ses statuts. Dans les statuts, les associés peuvent préciser les modalités de fonctionnement (notamment les conditions de prise de décision), mais aussi les cas de figure pour lesquels la SCI a recours à son assemblée ordinaire ou extraordinaire, etc. Pour protéger la société, les associés peuvent aussi limiter les pouvoirs du gérant, ou décider de lui donner les pleins pouvoirs décisionnels d’engager la société.
Des avantages fiscaux
La SCI est aussi propice à l’optimisation fiscale, puisqu’elle peut être imposable au régime d’imposition de l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Par défaut, la SCI est imposable à l’IR, ce qui signifie que ses bénéfices sont directement soustraits de l’impôt des associés, si les associés sont des personnes physiques.
Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle peut aussi déduire de ses impôts une portion de ses biens immeubles (selon le fonctionnement des amortissements comptables). En cas de cession du bien immeuble, elle devra toutefois payer un impôt sur la plus-value qui prendra en compte les amortissements déjà effectués. Dans ce cas, la taxation peut être moins avantageuse à l’IS.
La protection des biens professionnels
La SCI est aussi une forme juridique adaptée pour protéger le patrimoine immobilier d’une société de ses aléas financiers. Si le bien immobilier est en SCI, les créanciers éventuels d’une autre forme juridique ne pourront pas récupérer la propriété de la SCI, même en cas de dettes ou de faillite de la société commerciale
Pour une société, faire le choix de sécuriser son patrimoine immobilier en SCI est également avantageux en cas de vente ; puisque le bien immobilier ne figure pas au bilan, il n’augmente pas de manière artificielle la valorisation de l’entreprise. En conséquence, cela permet de revendre la société à un coût moins important, ce qui peut simplifier la vente ou la cession d’une société commerciale à un tiers.
Les inconvénients de la SCI
La responsabilité des associés de la SCI
La SCI possède son propre patrimoine, mais à la différence d’une société à responsabilité limitée, elle ne protège pas ses associés en cas de difficulté financière. La responsabilité des associés est illimitée, mais elle est subsidiaire. Concrètement, cela signifie que le patrimoine personnel de la société doit pouvoir être engagé pour couvrir les dettes de la SCI, mais le terme subsidiaire signifie que cette action ne pourra être lancée que si une première action qui s’est avérée infructueuse a été engagée à l’encontre de la SCI.
Il est toutefois important de souligner que la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Les associés ne sont pas solidaires envers les dettes (contrairement à d’autres formes juridiques comme la SNC). En résumé, pour récupérer leurs dettes, les créanciers peuvent récupérer leur dû à hauteur du capital social, et devront ensuite engager des poursuites séparées à l’encontre de chaque associé.
La responsabilité des associés est l’un des inconvénients de la SCI, mais il est toutefois possible de créer certains montages financiers pour limiter la responsabilité des associés, mais également celle de leurs conjoints ou partenaires.
Des formalités de création et de gestion contraignantes
La société civile immobilière implique de réaliser plusieurs formalités légales pour obtenir l’immatriculation de la SCI au RCS et le Kbis auprès du greffe du tribunal de commerce. L'immatriculation au RCS se fait par le biais d'une déclaration en ligne à effectuer sur le site du guichet unique des formalités des entreprises : formalités.entreprises.gouv.fr.
Comme pour des sociétés commerciales telles que la SARL, il est nécessaire de rédiger les statuts (souvent avec l’aide d’un professionnel), de déposer les apports en capital, de remplir un formulaire m0, de publier une annonce dans un journal d’annonces légales, etc. avant de pouvoir déposer le dossier sur le portail e-procédures.
Par rapport à la propriété en nom propre, la création d’une SCI génère davantage d’obligations fiscales, mais également la tenue d’une comptabilité commerciale propre. En outre, il est nécessaire de convoquer chaque année une assemblée générale entre les associés et de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale.
En plus des formalités de création comme le dépôt d'annonce légale ou la rédaction des statuts, il est également souvent nécessaire d’avoir recours à des professionnels pour la gestion d’une SCI ; notaires, avocats ou experts-comptables, qui peuvent générer des frais importants.
Enfin, la SCI implique d’avoir deux associés au moins, car il n’est pas possible de créer une société unipersonnelle comme la SASU ou l’EURL.
Finom : gestion simplifiée pour les SCI
Pour faciliter la gestion administrative et comptable d’une SCI, les entrepreneurs peuvent se faire accompagner de Finom.
Finom est une solution tout-en-un pour les PME, les freelances et les entreprises en cours d'immatriculation comme la SCI. Finom permet d’ouvrir un compte bancaire avec un IBAN français en moins de 48 heures. Avec ce compte, les entrepreneurs disposent de cartes physiques et virtuelles pour effectuer les transactions de la société, avec 0 % de commission et jusqu'à 3 % de cashback.
En outre, l’outil Finom offre une solution de gestion et de contrôle des dépenses professionnelles, ainsi qu’un outil de facturation simple et puissant. Il est également possible d’intégrer plusieurs logiciels de comptabilité compatibles avec Finom. Après l’ouverture d’une SCI, les entrepreneurs peuvent rapidement ouvrir un compte professionnel Finom et créer une facture en quelques clics.
En résumé
Pour résumer les SCI avantages et inconvénients, il s’agit d’une forme juridique idéale pour les entrepreneurs qui souhaitent créer, construire ou gérer un projet immobilier.
Elle présente de nombreux SCI avantages au niveau du régime fiscal et permet, pour les particuliers, un cession progressive des parts sociales, notamment dans le cadre d’une transmission de biens. Pour les entreprises, une SCI distincte permet également de protéger le patrimoine immobilier en cas de faillite de la société (le patrimoine immobilier est alors la propriété de la SCI), mais aussi dans le cadre d’une revente. En contrepartie, elle implique une gestion fiscale, comptable et administrative plus lourde et plus coûteuse, ainsi que la nécessité d’être deux associés au moins.
FAQ
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI en France, il faut rédiger des statuts, enregistrer ces derniers auprès des services fiscaux, immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et publier une annonce légale de constitution. Il est aussi nécessaire d'ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et d'y déposer le capital social. Pour en savoir plus sur le processus, lisez notre guide complet sur ce sujet.
Quel est le coût d'une SCI en France ?
Le coût d'une annonce légale de constitution de SCI en France Métropolitaine en 2023 est de 217,20 euros à 222,00 euros TTC. Hors taxes, cela représente 181 euros à 185 euros, avec la TVA au taux normal en sus.
Comment fonctionne une SCI ?
En quelques mots, le fonctionnement d’une SCI peut être décrit comme suit : les associés d'une SCI détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, leur permettant de participer aux décisions majeures et de bénéficier des profits générés. Ces bénéfices sont distribués en fonction des parts détenues.
Chaque associé d'une SCI est également responsable des dettes de cette société au prorata de ses parts. Pour ce qui est de la gestion quotidienne de la SCI, elle est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés par les statuts ou élus ultérieurement. Concrètement, les gérants s'occupent des tâches courantes, tandis que les actions majeures, comme l'achat ou la vente de biens, dépendent des dispositions mentionnées dans le statut de l'entreprise. Chaque année, le gérant de la SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Une SCI familiale est une structure où tous les associés ont un lien de parenté, que ce soit par filiation ou alliance. Les parents sont souvent les associés majoritaires et gérants, tandis que les enfants détiennent des parts en minorité. La SCI de famille facilite la transmission du patrimoine au sein de la famille.
Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?
La SCI et la SCI familiale constituent la même structure de société. Par conséquent, il n'existe pas de différences liées aux procédures de création ou à leur mode de fonctionnement. La différence majeure entre une SCI classique et une SCI de famille réside dans la nature des associés. Dans une SCI familiale, tous les partenaires sont liés, que ce soit par filiation ou par alliance. Cette spécificité permet une gestion et une transmission plus simples du patrimoine immobilier au sein de la famille.
Comment se retirer d'une SCI ?
Puisque la SCI fonctionne comme une société où les associés détiennent des parts, pour se retirer complètement d'une SCI, un associé doit céder ses parts sociales. Cette cession peut se faire soit en faveur d'une personne extérieure à la SCI, soit à un autre associé. Toutefois, il est couramment requis d'obtenir l'agrément des autres associés avant de réaliser cette vente.
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