La SCI familiale — La Société Civile Immobilière familiale

Une SCI familiale (société civile immobilière familiale) est une SCI classique dont les associés sont liés par des relations familiales et peuvent être choisis pour optimiser la gestion des biens immobiliers des membres d'une même famille.

Qu'est-ce que la SCI familiale ?

La SCI familiale, aussi appelée Société civile immobilière familiale est une forme juridique qui permet à des personnes qui partagent un lien de parenté (ou d’alliance) de détenir, gérer et transmettre des biens immobiliers en commun. La SCI familiale peut combiner les membres d'une même famille jusqu'au 4ème degré de parenté, notamment : enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, cousin/cousine. La durée de la SCI familiale doit être définie dans le statut et ne peut dépasser 99 ans.

Elle a plusieurs types d’applications : elle peut permettre d’acheter une maison entre membres d’une même famille ou de faciliter la transmission d’un patrimoine, par exemple. Y a-t-il des différences entre une SCI et une SCI familiale ? Il n'y a aucune différence ni dans les formalités d'établissement ni dans leur fonctionnement. La principale différence réside dans la qualité des associés : dans une SCI familiale, tous les associés appartiennent à la même famille. Voir aussi notre article dédié aux démarches pour créer une SCI. 

Dans cet article, vous obtiendrez le détail des démarches à effectuer pour créer une SCI familiale mais aussi des informations sur son mode de fonctionnement et son utilité pour les membres d’une famille. 

SCI familiale - conditions préalables à la création 

Les associés

Pour créer une société civile familiale, il faut un minimum de deux associés, mais légalement, il n’y a pas de nombre maximum. Cependant, comme elle implique un lien de parenté ou d’alliance entre les personnes, il est rare qu’elle soit composée d’un grand nombre d’associés. 

Les apports

La répartition des parts sociales est proportionnelle aux apports. Chaque personne de la famille qui fait un apport dans la société devient en contrepartie associée. 

Deux types d’apports peuvent être réalisés en société familiale : 

• Les apports en numéraire (de l’argent)
• Les apports en nature (une maison, par exemple)

Pourquoi faire une SCI familiale ? 

Avant de créer une SCI de famille, il est important de faire le point sur les objectifs de la famille et sur la situation fiscale et de patrimoine des différents futurs associés de la SCI. 

En plus des SCI familiale avantages fiscaux, elle permet aussi d’éviter des situations d’indivision et facilite la succession. 

Financièrement, il existe des avantages SCI familiale. Elle assure en premier lieu une facilité de constitution et de transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens ou en concubinage. 

Elle permet aussi de faciliter la transmission, notamment en facilitant l’organisation d’une indivision stable entre des héritiers, mais aussi en permettant de réduire les coûts de succession à payer dans le cas d’une cession, d’une succession ou d’une donation. 

Pour les parents, la SCI de famille est aussi un bon moyen de mettre en place un projet d’acquisition de bien immobilier en nue propriété pour ses enfants sans prévoir de fonds de succession. Elle permet de céder son bien petit à petit en effectuant des donations de parts sociales à intervalles éloignés. La SCI familiale permet aussi d’encadrer la propriété et l’usufruit d’un bien immobilier pour un propriétaire, tout en conservant le contrôle sur les revenus issus de ce patrimoine. 

Comment fonctionne une société civile immobilière familiale ? 

À la différence de certaines sociétés à responsabilité limitée, la SCI familiale implique que les associés sont responsables de manière solidaire et indéfinie des dettes de la société. En cas de dettes, les créanciers pourront donc saisir les biens personnels des associés. La dette sera alors répartie proportionnellement au montant des parts sociales de chacun. 

La SCI familiale doit désigner un gérant. Cette décision est prise par tous les associés au prorata de leurs parts sociales. Annuellement, les associés forment leur Assemblée générale pour valider le rapport de gérance des comptes de la société. Les autres modifications relatives au fonctionnement ou à l’objet social de la SCI tel qu’indiqué dans les statuts doivent également faire l’objet d’un vote des associés.

SCI familiale fiscalité

La majorité des SCI font le choix de se soumettre à l’impôt sur le revenu (IR), mais il est également possible d’opter pour l’IS (Impôt sur les sociétés). 

De manière générale, une SCI qui a pour vocation de faire des bénéfices (location meublée, etc.) trouvera plus avantageuse une imposition à l’IS tandis qu’une SCI de famille qui sert uniquement à gérer un patrimoine personnel préférera l’IR dont la gestion administrative est moins contraignante. 

La création d'une SCI familiale - les étapes essentielles 

Le dossier de constitution d’une SCI de famille doit être déposé au greffe du tribunal de commerce dont votre société dépend. Une fois les étapes de création effectuées, la société se verra attribuer une immatriculation et un numéro de kbis. 

Voici un résumé des étapes qui constituent la création d’une SCI familiale. Après la rédaction des statuts de votre SCI, vous devez effectuer un dépôt du capital social sur un compte bancaire. 

Après avoir ouvert une société, les associés de SCI peuvent rapidement ouvrir un compte professionnel en ligne et créer une facture en quelques clics. 

Après avoir déposé le capital social de la société (en nature ou en numéraire), les associés de SCI doivent publier une annonce dans un journal d’annonce légale ; elle vise à informer les tiers que la SCI est sur le point d’être constituée. 

Enfin, le dossier d’immatriculation de la SCI doit être constitué et transmis au centre de formalités des entreprises et comporter un certain nombre d’éléments essentiels, notamment : 

• La déclaration effective d’immatriculation via formulaire M0
• Les statuts de la SCI
• L’attestation d’annonce dans un journal d’annonces légales
• Des informations relatives au(x) gérant(s) (déclaration de non-condamnation, justificatifs d’identité) ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs
• L’attestation de dépôt du capital social de la SCI
• Un chèque à l’ordre du centre de formalité des entreprises pour les frais de constitution de la société.

Comment Finom peut-elle aider à la création d'une SCI familiale ?

De nombreux entrepreneurs font appel à la Finom pour effectuer les démarches administratives lors de la création d'une SCI familiale. Finom est une solution financière tout-en-un pour les indépendants, les PME et les entreprises en cours d'immatriculation (permet l’ouverture d’un compte IBAN français sous 48 heures). Elle vous permet aussi d’obtenir : 

• Des cartes virtuelles et plastiques avec 0 % de commission et jusqu'à 3 % de cashback ; 
• Une solution de gestion et de contrôle des dépenses ; 
• Un outil de facturation à la fois simple et puissant ; 
• Des fonctionnalités d'automatisation de la comptabilité avec intégration de logiciels.

Après avoir ouvert une société, les associés de SCI familiale peuvent rapidement ouvrir un compte professionnel en ligne et créer une facture en quelques clics. 

Créer un SCI de famille : les coûts à prévoir 

La création d’une SCI implique certains coûts inévitables, et d’autres qui peuvent varier selon que vous faites appel à des professionnels pour vous aider dans les démarches. Voici un résumé des coûts à prévoir : 

• Rédaction des statuts : de 0 € (si vous le faites vous-même) à 2 500 € si vous passez par un notaire ou un avocat.
• Publication au JAL : 185 € HT mais peut varier en fonction de la localisation de votre société (si votre SCI familiale est domiciliée à la Réunion ou à Mayotte, il faut compter 222 € HT).
• Procédure de déclaration des bénéficiaires effectifs : entre 20 € et 22 €.
• Ouverture d’un compte et dépôt du capital social : entre 0 € et une centaine d’euros selon les banques. 
• Immatriculation : les frais peuvent varier mais sont généralement situés entre 60 € et 100 €. 

En théorie, il n’y a pas de montant minimum à prévoir pour le capital social d’une SCI de famille. Cependant dans les faits, il est préférable de prévoir un montant raisonnable qui puisse donner de la crédibilité à la structure et protéger les associés en cas de coup dur. 

Comment acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une SCI de famille

La méthode la plus courante pour acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une SCI de famille consiste à couvrir le montant du bien immobilier avec le montant des parts sociales. Dans ce cas de figure, les apports doivent être libérés immédiatement. Les associés peuvent aussi réaliser un emprunt personnel puis en déduire les intérêts de leurs revenus fonciers. Une autre méthode consiste à créer une SCI pour souscrire à un emprunt. 

Parmi les solutions envisageables, voici des exemples : 

• Opter pour un capital social faible ou variable et effectuer un emprunt via la SCI
• Apports de fonds à la société sous forme de prêt ou d’avance. Une fois le bien immobilier acquis, les revenus pourront ensuite être affectés pour le remboursement des emprunts ou des avances en compte courant. 

Avantages d’une SCI familiale

• Idéale pour la transmission des biens immobiliers car elle permet de donner des parts sociales à ses héritiers.
• Idéale pour acquérir du patrimoine immobilier pour ses enfants tout en conservant la gestion du bien et en évitant les frais de transmission.
• Une fiscalité flexible: soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés
• Une gestion simplifiée

Inconvénients d’une SCI familiale

• Un certain nombre d’activités sont interdites en SCI, notamment les activités commerciales ; par exemple l’achat-revente de biens immobiliers d’une manière qui peut être considérée comme récurrente est considérée comme activité commerciale.
• Les démarches comptables de la SCI nécessitent souvent l’accompagnement d’un professionnel.
• Les démarches de création sont contraignantes : comme pour la plupart des sociétés (rédaction de statut, annonce au JAL, dépôt de capital social, etc.

En résumé

La SCI de famille est un excellent choix pour les familles proches ou éloignées qui souhaitent acquérir un bien en commun ou gérer un patrimoine familial de manière conjointe. Ses démarches de création sont assez contraignantes, mais la SCI de famille reste relativement simple à gérer au quotidien. 

C’est une forme de société adaptée aux parents qui souhaitent acquérir un bien pour leurs enfants, à ceux qui souhaitent acquérir un bien en famille et à ceux qui envisagent une transmission de patrimoine et qui veulent éviter les frais de succession et les complications administratives.