La SCI d’attribution permet de diviser un projet immobilier entre associés. Cependant, des désaccords sur l’objectif final peuvent bloquer le projet. Choisir correctement ce type de SCI dès le départ est donc crucial.

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SCIA : définition et objet principal

La SCI d’attribution (SCIA) est une société civile qui permet à plusieurs associés d’acquérir ou de construire un bien immobilier en vue de le diviser entre eux. Il y existe trois types de division d’un bien immobilier en SCIA :

  • En pleine propriété : chaque sociétaire est propriétaire d’au moins un lot du bien.
  • En jouissance : un sociétaire peut utiliser et percevoir des revenus sur le bien alors qu’un autre sociétaire en est propriétaire.
  • En nue propriété : un sociétaire est propriétaire du bien mais ne peut pas l’utiliser.
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Les différences avec les autres types de SCI

SCI familiale

Contrairement à une société civile immobilière familiale, aucun lien de parenté n’est exigé entre les associés. La plupart du temps, une SCI familiale est créée par des parents en vue d'y ajouter leurs enfants comme associés. Ainsi, ce type de montage juridique permet de réduire les droits de succession pour les héritiers. 

Elle peut aussi être créée dans le but d’acheter une résidence (secondaire en général) en famille ou bien lorsque des héritiers se retrouvent en indivision sur un bien.

SCI construction-vente

À l’opposé d’une SCI construction-vente, la SCI d’attribution n’a pas pour but de céder le ou les biens acquis. 

Une SCI construction-vente aspire à réaliser une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier à un tiers.

SCI location

Comme indiqué précédemment, la SCI d’attribution n’a pas un but commercial à l’inverse d’une SCI location. La SCI location a pour objectif l’acquisition ou la construction de bien immobilier afin de les louer et percevoir des revenus locatifs.

Peut-on transformer une SCI en SCI d'attribution ?

Il est possible de transformer n’importe quel type de SCI en SCIA, mais la démarche implique plus que de simples formalités. Il faut modifier les statuts en conséquence lors d’une assemblée générale extraordinaire. Vous devez ensuite déposer la déclaration de modification via le Guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr).

Ce guichet centralise toutes les démarches obligatoires pour les sociétés civiles. C’est désormais l’unique moyen de déposer en ligne les formalités de modification ou de changement de forme juridique. Toutes les informations sont automatiquement transmises aux autorités compétentes (greffe, INSEE, etc.) pour enregistrer la modification de la société.

Cependant, il est souvent plus simple de dissoudre la SCI pour créer une nouvelle SCI d’attribution.

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Pourquoi créer une SCI d’attribution ?

Au-delà d’être une excellente opération financière, investir dans une SCI d’attribution permet d’organiser sa succession et de profiter d’avantages fiscaux.

SCI d’attribution et héritage

L’investissement dans une SCIA permet de faciliter la succession d’un bien immobilier et d’amoindrir les droits de donation. Ce modèle de société immobilière garantit la transmission du patrimoine aux associés et épargne aux héritiers des problèmes de succession. À cet effet, les entrepreneurs peuvent également opter pour une société civile patrimoniale. 

Fiscalité de la SCI d’attribution

Par défaut, chaque associé est soumis au régime d’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche d’imposition propre. Parmi les avantages fiscaux, on peut citer l’exonération d’impôt sur une plus-value réalisée sur un bien dont la SCIA est propriétaire depuis plus de 22 ans. Cela vaut pour l’IR, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu’après 30 ans de détention.

La SCIA permet aussi de choisir un régime d’impôt sur les sociétés qui, pour certains foyers, sera plus intéressant. Le choix du régime d'imposition est irrévocable.

Combien peut-on gérer de sociétés civiles immobilières d'attribution ?

Il est possible de gérer autant de SCI d’attribution ou non que l’on souhaite. Il n’existe pas de limite légale.

Comment créer une SCI d’attribution ?

Pour créer une société civile immobilière d'attribution (SCIA), vous pouvez suivre les étapes générales suivantes :

  • Définir le projet : Déterminez clairement les objectifs et les besoins des associés, tels que le type de bien immobilier à acquérir, la répartition des logements, les installations communes, etc.
  • Identifier les associés : Trouvez les personnes qui seront associées dans la SCIA. Il peut s'agir de membres de votre famille, d'amis ou de partenaires d'affaires partageant les mêmes intérêts et objectifs.
  • Rédiger les statuts : Les statuts de la SCIA sont le document juridique qui établit les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent être rédigés en accord avec les lois et les réglementations françaises en vigueur. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire) pour rédiger les statuts en fonction de vos besoins spécifiques.
  • Déterminer les apports : Les associés doivent convenir des apports financiers ou en nature (biens) qu'ils apporteront à la SCIA. Ces apports détermineront la répartition des parts sociales et des logements entre les associés.
  • Publication dans un journal d'annonces légales : Vous devez publier un avis de constitution de la SCI d'attribution dans un journal d'annonces légales agréé. Cela permet de rendre la création de la société publique et d'informer les tiers.
  • Effectuer les formalités administratives : Vous devrez préparer les documents requis pour l'immatriculation de la SCIA, tels que le formulaire de création de société, les statuts, une liste des associés, etc.
  • Immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) : Pour officialiser la SCI, vous devez déposer votre dossier via le Guichet unique de l'INPI afin d’obtenir l’immatriculation au RCS. Cette étape est obligatoire pour que la société ait la personnalité juridique.
  • Enregistrer la société et obtenir un numéro SIREN : Après avoir soumis les documents nécessaires, vous recevrez un avis d'immatriculation qui officialisera la création de la SCIA. Vous obtiendrez également un numéro d'identification unique, tel qu'un numéro SIREN (en France), qui servira à identifier la société aux fins administratives et fiscales.
  • Accomplir les formalités fiscales et comptables : Votre SCIA devra respecter les obligations fiscales et comptables prévues par la législation française. Cela peut inclure l'enregistrement auprès des autorités fiscales, la tenue de registres comptables, la déclaration de revenus, etc.
  • Gérer la SCIA : Une fois créée, la SCIA devra être gérée conformément aux dispositions des statuts. Cela peut impliquer des réunions régulières des associés, la prise de décisions collectives, la gestion de la propriété, etc.

Il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit, comme un avocat ou un notaire, pour vous guider à chaque étape du processus de création de la SCIA. Ils pourront vous aider à rédiger les statuts, à effectuer les formalités administratives correctement et à vous assurer de la conformité juridique de votre société.

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Comment financer une SCI d’attribution ?

Il n’y a pas de prêt immobilier spécifique qui permettrait de financer une SCIA. 

Lors de la création d’une société immobilière civile, qu'elle soit d’attribution ou non, la loi n’exige pas non plus de capital social minimum. Cependant, il est important de disposer d’un capital social assez élevé. Ce dernier devra couvrir, au minimum, le prix du bien immobilier que les associés veulent acquérir. Lors de l’acquisition d’un bien déjà existant, il devra aussi probablement couvrir les frais de rénovation du bien.

Il existe deux manières d’investir à travers ces types de sociétés :

  • la SCIA contracte un prêt immobilier directement
  • chaque associé contracte son propre crédit immobilier

Comment gérer une SCI d’attribution ?

Administration

Une SCIA doit être administrée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être associés ou non. Les actes de gestion du quotidien sont réalisés par ces gérants qui sont déterminés à la création de la société. 

À travers la rédaction des statuts de la SCIA, il est possible d’élargir leur périmètre d’action ou bien de le restreindre en fonction de la volonté d’implication des différents associés. Ces derniers ont le droit d’établir la limite des pouvoirs des gérants.

Les gérants doivent au minimum convoquer des assemblées générales et contrôler la comptabilité. Chaque associé peut prendre part aux décisions collectives via l’assemblée générale. Les modalités de vote et de majorité sont précisées dans les statuts. En général, le droit de vote est proportionnel à l’engagement financier.

Pour faciliter la gestion administrative d’une SCIA, les entrepreneurs peuvent se faire accompagner de Finom. Finom est une solution financière tout-en-un qui permet d’ouvrir un compte bancaire avec un IBAN français en 48 heures. Vous obtenez des cartes virtuelles et physiques avec 0 % de commission et jusqu'à 3 % de cashback.

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Responsabilités des associés de la SCIA

Ce type de SCI ne prévoit pas de limite quant à la responsabilité des associés. Cela veut dire que si la société ne peut pas rembourser ses dettes, ses créanciers pourront saisir les biens personnels de chacun des associés. 

La responsabilité des associés de la SCIA a deux autres spécificités :

  • La responsabilité non solidaire : les dettes sont pondérées en fonction de la quote-part de capital social de chaque associé.
  • La responsabilité subsidiaire : la responsabilité de la SCIA est engagée en premier lieu dans la liquidation des dettes. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité de la société que la responsabilité des associés sera engagée.

Comment dissoudre une SCI d’attribution ?

La durée de vie d’une société civile d’attribution est fixée à 99 ans maximum. Il est cependant rare que ce type de SCI existe aussi longtemps.

La vocation d’une SCI d’attribution est l’achat et le partage en lots du ou des biens immobiliers entre les associés. Sur ce principe, l’acte de partage des lots, qui survient lors de l’achat ou de l’achèvement de la construction, matérialise la cessation de l’objet social de la SCIA.

Une fois dissoute, chaque associé est propriétaire de son lot : ils deviennent alors copropriétaires. 

Chaque copropriétaire est entièrement autonome dans la gestion de ses parties privatives à la dissolution de la SCI.

SCI d’attribution : avantages et inconvénients

La société civile immobilière d'attribution (SCIA) présente plusieurs avantages et inconvénients, selon les besoins et les objectifs des associés. Voici quelques éléments à considérer :

Avantages de la SCIA

  • Coût partagé : La SCIA permet à plusieurs associés de financer l'acquisition d'un bien immobilier, ce qui réduit la charge financière pour chaque individu. Cela rend accessible des biens immobiliers plus grands ou plus coûteux, tels que des demeures de maître ou des propriétés haut de gamme.
  • Choix des associés : Les associés peuvent choisir les personnes avec lesquelles ils souhaitent partager la propriété et vivre en communauté. Cela peut favoriser un environnement harmonieux et des relations de voisinage positives.
  • Répartition équitable : Les logements dans la SCIA sont attribués aux associés en fonction de leurs apports financiers, assurant une répartition équitable de la propriété.
  • Gestion collective : Les associés participent à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ils peuvent prendre des décisions ensemble et s'organiser selon des règles communes convenues à l'avance.
  • Partage des installations : Les associés peuvent bénéficier d'installations communes, telles qu'un parc, une piscine ou une salle de sport, ce qui peut améliorer la qualité de vie et créer un environnement convivial.

Inconvénients de la SCIA

  • Prise de décisions collectives : La gestion d'une SCIA implique des prises de décisions collectives, ce qui peut parfois entraîner des désaccords et des complications si les associés ont des opinions divergentes.
  • Limitation des bénéfices : Contrairement à certaines autres formes d'investissement immobilier, l'objectif principal d'une SCIA n'est pas de réaliser des bénéfices financiers, mais plutôt de fournir des logements aux associés. Cela peut limiter les perspectives de gains financiers importants.
  • Responsabilités partagées : Les associés de la SCIA partagent les responsabilités financières, juridiques et administratives liées à la propriété et à la gestion de l'immeuble. Cela peut entraîner des obligations et des contraintes pour chaque associé.
  • Restrictions de revente : Les logements dans une SCIA sont destinés à être attribués aux associés et ne peuvent pas être librement vendus à des tiers. Cela peut limiter la flexibilité pour les associés qui souhaitent céder leur part.
  • Complexité juridique : La création et la gestion d'une SCIA peuvent impliquer des aspects juridiques complexes, tels que la rédaction des statuts, les formalités administratives et les obligations légales. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour s'assurer de la conformité avec les lois et les réglementations en vigueur.

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