La SCI d’attribution, aussi appelée société civile d’attribution ou SCIA, n’a pas un objet commercial. Elle a pour objectif l’acquisition ou la construction de biens immobiliers afin de les diviser en parts entre plusieurs associés. Les associés (à minima 2) seront alors copropriétaires. Elle est soumise aux mêmes lois qu’une SCI classique.
Il est essentiel que les associés soient en accord sur l’objectif final qui les pousse à créer une SCI afin de s’assurer de choisir le bon type de SCI. La SCIA, en l'occurrence, est un type de SCI qui n’a pour cible que la division d’un projet immobilier.
L’objet principal d’une SCIA : la division d’un bien
Il y a trois types de division d’un bien immobilier en SCIA :
- En pleine propriété : chaque sociétaire est propriétaire d’au moins un lot du bien.
- En jouissance : un sociétaire peut utiliser et percevoir des revenus sur le bien alors qu’un autre sociétaire en est propriétaire.
- En nue propriété : un sociétaire est propriétaire du bien mais ne peut pas l’utiliser.
Les différences avec les autres types de SCI
SCI familiale
Contrairement à une société civile immobilière familiale, aucun lien de parenté n’est exigé entre les associés. La plupart du temps, une SCI familiale est créée par des parents en vue d'y ajouter leurs enfants comme associés. Ainsi, ce type de montage juridique permet de réduire les droits de succession pour les héritiers.
Elle peut aussi être créée dans le but d’acheter une résidence (secondaire en générale) en famille ou bien lorsque des héritiers se retrouvent en indivision sur un bien.
SCI construction vente
À l’opposé d’une sci construction vente, la SCI d’attribution n’a pas pour but de céder le ou les biens acquis.
Une SCI construction vente aspire à réaliser une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier à un tiers.
SCI location
Comme indiqué précédemment, la SCI d’attribution n’a pas un but commercial à l’inverse d’une SCI location. La SCI location a pour objectif l’acquisition ou la construction de bien immobilier afin de les louer pour recevoir des revenus locatifs.
Peut-on transformer une SCI en SCI d'attribution ?
Il est tout à fait possible de transformer n’importe quel type de SCI en SCIA. Il suffit de convoquer une assemblée générale et d’y établir les modalités de la transformation.
Cependant, il est souvent plus simple de dissoudre une SCI ou une SCP (société civile professionnelle) pour créer une nouvelle SCI d’attribution
Pourquoi créer une SCI d’attribution ?
Au-delà d’être une excellente opération financière, investir dans une SCI d’attribution permet d’organiser sa succession et de profiter d’avantages fiscaux.
SCI d’attribution héritage
L’investissement dans une SCIA permet de faciliter la succession d’un bien immobilier et d’amoindrir les droits de donation. Ce modèle de société immobilière garantit la transmission du patrimoine aux associés et épargne aux héritiers des problèmes de succession. À cet effet, les entrepreneurs peuvent également opter pour une société civile patrimoniale.
SCI d’attribution fiscalité
Par défaut, chaque associé est soumis au régime d’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche d’imposition propre. Parmi les avantages fiscaux, on trouvera :
- l’exonération d’impôt sur une plus-value réalisée sur un bien dont la SCIA est propriétaire depuis plus de 22 ans.
- la soumission des bénéfices effectués aux BNC, bénéfices non commerciaux, faisant bénéficier l’associé d’un abattement de 34 % sur sa déclaration de revenu.
La SCIA permet aussi de choisir un régime d’impôt sur les sociétés qui, pour certains foyers, sera plus intéressant. Attention, le choix du régime d'imposition est une décision irrévocable.
Combien peut-on gérer de sociétés civiles immobilières d'attribution ?
Il est possible de gérer autant de SCI d’attribution ou non que l’on souhaite. Il n’existe pas de limite légale.
Comment financer une SCI d’attribution ?
Il n’y a pas de prêt immobilier spécifique qui permettrait de financer une SCIA.
Lors de la création d’une société immobilière civile, qu'elle soit d’attribution ou non, la loi n’exige pas non plus de capital social minimum. Cependant, il est important de disposer d’un capital social assez élevé. Ce dernier devra couvrir, au minimum, le prix du bien immobilier que les associés veulent acquérir. Lors de l’acquisition d’un bien déjà existant, il devra aussi probablement couvrir les frais de rénovation du bien.
Il existe deux manières d’investir à travers ces types de sociétés :
- La SCIA contracte un prêt immobilier directement
- Chaque associé contracte son propre crédit immobilier
Comment gérer une SCI d’attribution ?
Administration
Une SCIA doit être administrée par un ou plusieurs représentants qui peuvent être associés ou non. Les actes de gestion du quotidien sont réalisés par ces gérants qui sont déterminés à la création de la société.
À travers la rédaction des statuts de la SCIA, il est possible d’élargir leur périmètre d’action ou bien de le restreindre en fonction de la volonté d’implication des différents associés. Ces derniers ont le droit d’établir la limite de compétence des gérants.
Les gérants doivent, à minima, convoquer des assemblées générales et contrôler la comptabilité. Chaque associé peut prendre part aux décisions collectives via l’assemblée générale. Les modalités de vote et de majorité sont précisées dans les statuts. En général, le droit de vote est proportionnel à l’engagement financier.
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Responsabilités
Ce type de SCI ne prévoit pas de limite quant à la responsabilité des associés. Cela veut dire que si la société ne peut pas rembourser ses dettes, ses créanciers pourront saisir les biens personnels de chacun des associés.
La responsabilité des associés de la SCIA a deux autres spécificités :
- La responsabilité non solidaire. Les dettes sont pondérées en fonction du quote-part de capital social de chaque associé.
- La responsabilité subsidiaire. La responsabilité de la SCIA est engagée en premier lieu dans la liquidation des dettes. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité de la société que la responsabilité des associés sera engagée.
Comment dissoudre une SCI d’attribution ?
La durée de vie d’une société civile d’attribution est de maximum 99 ans. Il est cependant bien rare que ce type de SCI existe aussi longtemps.
La vocation d’une SCI d’attribution est l’achat et le partage en lots du ou des biens immobiliers entre les associés. Sur ce principe, l’acte de partage des lots, qui survient lors de l’achat ou de l’achèvement de la construction, matérialise la cessation de l’objet social de la SCIA.
Une fois dissoute, chaque associé est propriétaire de son lot : ils deviennent alors copropriétaires.
Chaque copropriétaire est entièrement autonome dans la gestion des ses parties privatives à la dissolution de la sci.
En résumé
La SCIA est une forme juridique idéale pour les projets de construction ou de divisions de parts immobilières. Elle permet à des associés qui veulent investir ensemble de prendre contracter un prêt au nom de la société et d’effectuer les travaux, l’achat ou les rénovations nécessaires sur un bien immobilier. Elle offre une bonne flexibilité en termes de gestion quotidienne et de fiscalité, mais comporte toutefois des démarches de création contraignantes : rédaction de statuts, convocation d’assemblées générales, etc.
