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Mieteinnahmen versteuern – wie funktioniert es?

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Mieteinnahmen versteuern

Müssen Mieteinnahmen versteuert werden? Ein klares Ja. Sie werden ähnlich wie typische Arbeitnehmerlöhne und -gehälter besteuert und werden gesetzlich als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ bezeichnet.

Mieteinnahmen weden auf dem Formblatt V der Steuererklärung angegeben und die Höhe der darauf zu zahlenden Steuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Vermieters. Wie bei allen Einkünften trägt auch der Abzug von Aufwendungen wie Werbungskosten und Freibeträgen zur Reduzierung der Steuerlast bei.

Mieteinnahmen-Versteuerung

Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie die Mieteinnahmen nach deutschem Recht versteuern. In Deutschland sind die Zinsen für Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich nicht abzugsfähig. Wenn Sie jedoch in Deutschland der Besitzer der vermieteten Immobilien sind oder in ein Kaufobjekt investieren, können Sie etwaige Aufwendungen aus Mieteinnahmen mit Ihren steuerpflichtigen Mieteinnahmen verrechnen. Darin enthalten sind Hypothekarkosten, laufende Kosten sowie Kosten für Unterhalt, Verbesserungen und Reparaturen.

Mieteinnahmen unterliegen den einheitlichen progressiven Einkommensteuersätzen für Einzelpersonen und Paare sowie dem Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent.

Beeinflusst der Zeitpunkt eines Verkaufs meine Steuerlast?

Ausländische Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, unterliegen der Kapitalertragsteuer. Diese Veräußerungsgewinne werden im selben Jahr, in dem die Immobilie verkauft wurde, in das Jahreseinkommen des Immobilieneigentümers einbezogen.

Wenn beispielsweise ein Immobilienbesitzer nach 9 Jahren mit Gewinn verkauft, unterliegt er einem Steuersatz von 42 Prozent. Wenn derselbe Eigentümer die Immobilie mindestens 10 Jahre lang besessen hat, unterliegt sie keiner Steuer.

Was sind einige Tipps und Tricks für den Kauf zu Vermietungszwecken?

Um aus einem Kauf einer Hypothek eine rentable Investition zu machen, sollte sie angemessen vermietet werden. Als privater Vermieter liegt die Gestaltung des Mietvertrages in Ihrer Verantwortung.

  • Die Mindestmietdauer kann sehr lang sein.
  • Achten Sie bei der Erstellung des Mietvertrags darauf, dass alle relevanten Details enthalten sind.
  • In den meisten Fällen haben Mietverhältnisse keine bestimmte Laufzeit.

Welche Regeln beziehen sich auf die Festsetzung der Miethöhe für die Immobilie?

Die Miethöhe ist im Mietvertrag festgelegt. Bei Neuvertragsabschluss ist sie frei verhandelbar (außer bei mietpreisgebundenen Wohnungen) und kann über der üblichen Vergleichsmiete liegen.

Allerdings sollte die Miete nicht mehr als 20 % über der Durchschnittsmiete liegen. Spätere Erhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen sind an strenge gesetzliche Regelungen und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gebunden.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen für Vermieter werden wie die normale Einkommensteuer in Deutschland mit progressiven Sätzen besteuert. Alle in Deutschland befindlichen Immobilien, die Einnahmen aus der Vermietung erzielen, unterliegen der Einkommensteuer und müssen jedes Jahr mit einer Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige deklariert werden. Allerdings können Sie bestimmte Abzüge von den Mieteinnahmen vornehmen. Zum Beispiel Zinssätze aus der Hypothek, Wartungs- und Reparaturgebühren, Grundsteuer und Gebühren des Immobilienmaklers oder Buchhalters. Die Steuer hängt auch von der Miete selbst ab – lang- oder kurzfristig, ob möbliert, in Privat- oder Firmenbesitz usw. Anhand Ihrer Steuernummer wird das Finanzamt die Grundsteuer ermitteln.

All dies mag überwältigend klingen, aber denken Sie daran, dass der Kauf einer Immobilie in Deutschland für viele immer noch eine erschwingliche und praktische Option ist und eine solide langfristige Investition darstellen kann. Der Kauf einer Immobilie ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie planen, Ihr Eigenheim über viele Jahre zu bewohnen. Zur Einschätzung Ihrer individuellen steuerlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater in Deutschland.

Was zählt zu den Mieteinnahmen?

Zu den Mieteinnahmen zählen unter anderem Einkünfte aus: 

  • Mieten eines Hauses
  • Vermietung einer Eigentumswohnung
  • Anmietung einer Wohnung in einem Haus
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Vermietung von Immobilien
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

Mieteinnahmen bestehen sowohl aus dem Mietpreis als auch aus Nebenkosten, die vom Mieter bezahlt werden. Hinweis: Mieteinnahmen von Gewerbetreibenden werden als Gewerbeeinkünfte besteuert und zählen rechtlich zum Betriebsvermögen. Um mehr darüber zu erfahren, wie Sie Ihre Steuern zahlen müssen, lesen Sie den Artikel Steuern für Selbstständige.

Besteuerung von Einkünften aus Untervermietung

Wer Gewinne aus der Untervermietung erzielt, muss in der Regel Steuern zahlen, es sei denn, man erfüllt bestimmte Freigrenzen.

Klassische Angestellte, Beamte und Rentner können pro Jahr zusätzlich zu ihrem Einkommen 410 Euro hinzuverdienen, ohne dafür zusätzliche Steuern zahlen zu müssen. Nebeneinkünfte zwischen 410 und 820 Euro pro Jahr werden ermäßigt besteuert. Dieser Freibetrag heißt „Härteausgleich“ und wird vom Finanzamt automatisch beantragt. Übersteigt Ihr Nebeneinkommen 820 Euro, wird es voll versteuert. Bitte beachten Sie, dass Nebeneinkünfte über 410 Euro pro Jahr zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind.

Wenn Sie Ihre von Ihnen genutzte Wohnung vorübergehend vermieten, gilt eine höhere Freigrenze von 520 Euro. Bei höheren Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung abzüglich Werbungskosten sind jedoch die gesamten Einkünfte zu versteuern. Diese Ausgaben können Kosten für Werbung sowie Reinigungskosten bei Untervermietung umfassen.

Hat ein Vermieter nicht die Absicht, mit der Vermietung oder Verpachtung Gewinne zu erzielen, kann dies vom Finanzamt als „Hobby“ eingestuft werden. In diesem Fall müssen zufällige Gewinne nicht versteuert werden – allerdings werden in diesem Fall auch Verluste aus der Vermietung oder Verpachtung steuerlich nicht anerkannt. Zudem erkennt das Finanzamt unbefristete Mietverhältnisse in der Regel nicht als Hobby an.

Freibeträge für Mieteinnahmen

Alle Vermieter haben Anspruch auf gesetzliche Freibeträge. Der wichtigste und bemerkenswerteste Freibetrag ist der Grundfreibetrag, der jedem Einwohner Deutschlands zusteht. Dieser beträgt 9.744 Euro seit 2021 für Alleinstehende und 19.488 Euro für Verheiratete (zuvor 9.408 Euro bzw. 18.816 Euro). Bis zu diesem Betrag erzielte Einkünfte werden nicht besteuert, Ihre Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung werden nur besteuert, wenn sie den Freibetrag (zzgl. allfälliger Kinderfreibeträge) übersteigen.

Abzugfähige Kosten

Welche Kosten Vermieter steuerlich geltend machen können, ist nicht immer ganz klar – tatsächlich ist dieser Bereich des Steuerrechts sehr umfangreich, weshalb wir Ihnen hier nureinen Überblick über die wichtigsten Informationen und abzugsfähigen Kosten geben möchten, die zur Reduzierung Ihrer Steuerlast beitragen können. Von Inspektionsfahrten über Energieausweise bis hin zu Eigenleistungen – hier erklären wir alles!

  • Abbruchkosten - Die Abbruchkosten sind abzugsfähig, wenn der Eigentümer die Immobilie nach dem Abriss selbst nutzen möchte.
  • Baumängel - Werden Baumängel behoben, sind die Kosten steuerlich absetzbar.
  • Reisekosten für Besuche und Termine - Fahrten zur Wohnungsbesichtigung, zum Baumarkt, zur Bank oder zu Maklerterminen werden bei Ihrer Steuererklärung berücksichtigt.
  • Erbbauzinsen - Erbbauzinsen, die vom Erbpächter gezahlt werden, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
  • Unterhaltungskosten - Unterhaltskosten können den Austausch von Türen und Fenstern, Elektroinstallationen usw. umfassen. Diese sind steuerlich absetzbar.
  • Grundbuchgebühren - Vom Grundbuchamt erhobene Gebühren können abgezogen werden.
  • Gutachterkosten - Gutachterkosten sind als Anschaffungskosten abzugsfähig.
  • Notargebühren - Die Kosten der Beurkundung eines Kaufvertrages können Sie als Anschaffungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machenn.
  • Betriebskosten - Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser, Abwasser usw. können Sie in Ihrer Steuererklärung beanspruchen.
  • Hausmeisterkosten - Hausmeister- und Hausverwaltungskosten können Sie als Werbungskosten absetzen.

Abschreibungen

Wenn Sie in Deutschland Mietobjekte vermieten oder in ein Kaufobjekt investieren, können Sie etwaige Aufwendungen aus der Erzielung von Mieteinnahmen verrechnen. Sie können diese mit Ihren steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Dazu gehören in der Regel Hypothekenkosten sowie Kosten für Instandhaltung, Verbesserungen und Reparaturen.

Eine besondere Klausel zu Kosten für Verbesserungen besagt jedoch, dass die Verbesserungskosten, wenn sie 15 % des Immobilienwerts überschreiten, zu der zulässigen Abschreibung hinzugerechnet werden müssen. Das Finanzamt bewilligt als Gebäudeabschreibung die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ oder kurz „AfA“. Eigentümer können die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihrer Immobilie steuerlich geltend machen.

Die Abschreibungen auf deutsche Immobilien betragen in den ersten acht Jahren 2 % für Bestandshäuser und 3 % für Neubauten.

Wir wissen, dass der Umgang mit deutschen Steuerunterlagen überwältigend sein kann – hier können wir zur Seite stehen. FINOM hilft Ihnen bei der Abgabe Ihrer Steuer online. Unser Team kann alle anwendbaren Steuerabzüge anwenden, sodass Sie vermeiden, mehr Steuern in Deutschland zu zahlen, als Sie sollten. Bei Einsprüchen beim deutschen Finanzamt steht Ihnen unser Expertenteam jederzeit zur Seite. Wenn Sie dem deutschen Finanzamt Geld schulden, wird für jedes Quartal ein Vorauszahlungsplan erstellt. Unsere Experten sorgen dafür, dass Sie im Voraus über die Zahlungsfristen informiert werden, damit Sie beruhigt sein können. Egal, welches sie Paket wählen, mit der Eröffnung eines Geschäftskontos wird Ihre Buchhaltung erledigt.

Fazit

Während sich die meisten Länder stark dafür entscheiden, Ihr Eigenheim entweder zu mieten oder zu kaufen, sind die Optionen in Deutschland ausgewogen; knapp die Hälfte der Bevölkerung vermietet ihre Wohnung. Mehr als die Hälfte der Bevölkerung lebt in Eigentumswohnungen, wodurch Einfamilienhäuser vor allem in Ballungsgebieten etwas schwerer zu finden sind. Der Besitz von Mietobjekten bietet viele Vorteile, und Steuerabzüge und Vorteile, die Sie erhalten, werden als eine der größten angesehen. Als Vorteil kann je nach Ihrer Situation beispielsweise ein Teil Ihrer Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar sein. Dieser Vorteil wird jedoch wahrscheinlich nicht mit der Kapitalertragssteuer verrechnet und ist daher in der Regel nur für diejenigen von Vorteil, die über einen längeren Zeitraum an Ort und Stelle bleiben.

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