Eine Immobilien-GmbH zu gründen, kann sich lohnen, wenn Du Mieteinnahmen langfristig reinvestieren und Dein Immobilienportfolio ausbauen möchtest. Hier erfährst Du, welche Voraussetzungen gelten und wie die Gründung funktioniert.

Inhalt

Immobilien-GmbH gründen: Das Wichtigste auf einen Blick

Eine Immobilien-GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung für Kauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien. Sie eignet sich vor allem für Vermieter:innen und Investor:innen, die Mieteinnahmen reinvestieren und ihr Portfolio ausbauen.

Dafür brauchst Du:

  • 25.000 € Mindeststammkapital, von dem bei einer Bargründung mindestens 12.500 € einzuzahlen sind
  • einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag
  • die Eintragung ins Handelsregister
Geschäftskonto mit Online-Buchhaltung

Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

Der größte Vorteil liegt in der Steuer. Lässt Du Mietgewinne in der Gesellschaft, fallen darauf Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag an. So niedrig bleibt die Belastung nur ohne Gewerbesteuer, etwa wenn die GmbH die erweiterte Grundstückskürzung nutzt. Wie viel Du sparst, hängt also davon ab, was die GmbH tut.

Auch die Haftung spricht für die GmbH. Dank Haftungsbeschränkung haftet sie für Verbindlichkeiten grundsätzlich nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Bürgschaften oder Handeln vor der Eintragung bleiben jedoch Dein persönliches Risiko.

Die Kehrseite sind die laufenden Kosten für Buchhaltung und Jahresabschlüsse. Auf die Gewinnausschüttung der GmbH fallen außerdem grundsätzlich Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag an.

Kurz gesagt lohnt sich die Immobilien-GmbH vor allem, wenn Du Gewinne reinvestierst und Dein Steuersatz hoch ist. Willst Du eine einzelne Immobilie später steuerfrei verkaufen, ist ein Privatbesitz meist günstiger. Möchtest Du Immobilien mit Partnern kaufen, reicht oft eine Immobilien-GbR, bei der Du allerdings grundsätzlich persönlich haftest.

Immobilien-GmbH gründen: Schritt für Schritt

Bei einer Immobilien-GmbH durchläuft man die gleichen Schritte wie bei der Gründung einer regulären GmbH

Schritt 1: Geschäftsmodell und Finanzierung planen

Lege fest, welche Immobilien die GmbH kaufen und vermieten soll, und rechne Mieteinnahmen, Kaufpreise, Kosten und Steuern durch. Kläre außerdem, wie Du Käufe und Stammkapital finanzierst.

Schritt 2: Gesellschaftsvertrag erstellen und notariell beurkunden lassen

Im Gesellschaftsvertrag werden Name, Sitz, Unternehmensgegenstand und Stammkapital geregelt. Bei einer Bargründung mit höchstens drei Gesellschafter:innen und einer Geschäftsführung kannst Du mit dem Musterprotokoll Notarkosten sparen. Bei mehreren Beteiligten ist ein individueller Vertrag jedoch sinnvoll. Die Beurkundung ist dabei Pflicht.

Schritt 3: Geschäftskonto eröffnen und Stammkapital einzahlen

Nach der Beurkundung eröffnest Du als GmbH in Gründung ein Geschäftskonto und zahlst das Stammkapital darauf ein.

Schritt 4: GmbH ins Handelsregister eintragen lassen

Der/die Notar:in meldet die GmbH elektronisch zum Handelsregister an. Erst mit der Eintragung entsteht die endgültige GmbH. Schon die GmbH in Gründung kann Rechtsgeschäfte abschließen und Immobilien kaufen, dann haften die Handelnden jedoch persönlich.

Schritt 5: Gewerbe anmelden und steuerliche Erfassung erledigen

Ob Du das Gewerbe anmelden musst, hängt von der tatsächlichen Tätigkeit ab, denn Anzeigepflicht und Gewerbesteuerpflicht sind nicht dasselbe. Im Zweifel kannst Du beim Gewerbeamt nachfragen. Den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung füllst Du über ELSTER aus.

Bei Finom kannst Du das Geschäftskonto für Deine GmbH bereits während der Gründungsphase direkt nach der notariellen Beurkundung eröffnen.

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Welche Steuern fallen bei einer Immobilien-GmbH an?

  • Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag: 2026 zahlt die GmbH 15 % auf ihren Gewinn, mit Solidaritätszuschlag sind es 15,825 %. Nach § 23 KStG sinkt der Satz ab 2028 jährlich um einen Prozentpunkt, bis ab 2032 10 % gelten.
  • Gewerbesteuer: Sie kann zusätzlich anfallen und richtet sich nach dem Hebesatz der Gemeinde. Verwaltet und nutzt die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, kannst Du die erweiterte Grundstückskürzung beantragen, womit die Mieteinnahmen faktisch gewerbesteuerfrei bleiben. Gewerblicher Grundstückshandel, nicht begünstigte Nebentätigkeiten oder der Verkauf des letzten Grundstücks im laufenden Jahr können die Kürzung gefährden.
  • Gewinnausschüttung: Private Gesellschafter:innen zahlen grundsätzlich 25 % Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag. Das Teileinkünfteverfahren gibt es nur unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag.
  • Immobilienverkauf: Verkaufsgewinne sind in der GmbH körperschaftsteuerpflichtig, egal wie lange Du die Immobilie hältst.

Was kostet eine Immobilien-GmbH?

Das Mindeststammkapital beträgt 25.000 €. Bei einer Bargründung musst Du mindestens ein Viertel je Geschäftsanteil und insgesamt 12.500 € einzahlen; der Rest bleibt geschuldet. Bei Sacheinlagen gelten andere Regeln. Die Gesellschaft darf eingezahltes Kapital betrieblich verwenden, muss aber die Kapitalerhaltung beachten.

Für Notar:in und Handelsregister zahlst Du bei einer einfachen Gründung grob 500 bis 1.100 €, mit Musterprotokoll weniger. Mit individuellem Vertrag und rechtlicher Beratung wird es deutlich teurer. Die Gewerbeanmeldung kostet rund 20 bis 65 €.

Laufend kommen Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuerberatung dazu. Rechne vor der Gründung daher durch, ab welchem Mietvolumen die Steuervorteile die Fixkosten überwiegen.

FAQ

Kann ich eine Immobilien-GmbH allein gründen?

Ja, eine Ein-Personen-GmbH ist möglich. Dabei hältst Du alle Geschäftsanteile und kannst Geschäftsführer:in sein.

Wie lange dauert die Gründung?

Üblicherweise wenige Wochen, je nach Notartermin und Bearbeitungszeit des Handelsregisters.

Kann ich eine privat gehaltene Immobilie in eine GmbH übertragen?

Ja, zum Beispiel per Verkauf an die GmbH oder als Einlage. Es kann jedoch Grunderwerbsteuer anfallen, und beim bisherigen Eigentümer kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn entstehen.

Wann entfällt die Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen einer Immobilien-GmbH?

Bei erfüllten Voraussetzungen können Mieteinnahmen durch die erweiterte Grundstückskürzung auf Antrag gewerbesteuerfrei bleiben.

Ist der Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?

Im Privatvermögen kann ein Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei sein. Selbst genutzte Immobilien kannst Du unter bestimmten Voraussetzungen sogar innerhalb der Frist steuerfrei verkaufen, gewerblicher Grundstückshandel wird gesondert beurteilt. Bei Verkäufen durch eine GmbH greift die Zehnjahresfrist dagegen nicht.

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