Quelles sont les différences entre une SAS ou une SCI ?

SAS ou SCI est une question essentielle avant de créer une société, car le choix dépend directement du projet. Cet article compare la SAS et la SCI, en analysant leurs différences juridiques, fiscales et sociales, afin d’identifier la structure la plus adaptée.

SAS ou SCI : définition des deux formes juridiques

La SAS ou la SCI sont deux formes juridiques très répandues en France, mais elles poursuivent des objectifs différents. La SAS, ou Société par Actions Simplifiée, est conçue pour les activités commerciales. Elle permet aux associés d’exercer une activité économique, de développer une entreprise ou de créer une holding. Ses caractéristiques principales incluent une grande souplesse statutaire, la possibilité d’adapter le fonctionnement de la société selon les besoins des associés et une responsabilité limitée au montant des apports. Le statut d’un président de SAS lui permet d’avoir une protection sociale proche de celle d’un salarié classique.

À l’inverse, la SCI, ou Société Civile Immobilière, est un outil patrimonial. Ce dernier est destiné à la gestion et à la détention de biens immobiliers. Elle est souvent utilisée pour investir dans l’immobilier, gérer un patrimoine ou organiser la transmission familiale. La SCI familiale, plus particulièrement, facilite la répartition des parts entre les membres d’une même famille et simplifie la succession. Les associés ont une responsabilité indéfinie mais non solidaire sur les dettes de la société. La SCI fonctionne donc selon un cadre civil strict.

Ainsi, la SAS est adaptée au développement et à l’exploitation de l’entreprise. La SCI, notamment familiale, est un instrument efficace pour gérer et protéger le patrimoine immobilier. 

Quels types de projets pour une SAS ou une SCI ?

Pour choisir la structure la plus adaptée, vous devez analyser la nature de vos projets. 

Projets adaptés à une SAS

La SAS convient notamment pour fournir des services, développer une start-up ou gérer une holding. Elle permet également d’organiser librement le fonctionnement interne entre associés et de répartir les pouvoirs selon les besoins du projet. Ces qualités en font une structure idéale pour les projets innovants ou qui nécessitent une organisation personnalisée. Créer une SAS peut donc se faire de manière simple et flexible avec au minimum 2 associés. 

Projets adaptés à une SCI

La SCI est idéale pour les projets immobiliers collectifs ou familiaux. Elle permet d’acquérir et de gérer des biens destinés à la location, de constituer un patrimoine commun et d’organiser la succession. Pour lancer ce type de projet, il est nécessaire de créer une SCI. Pour ce faire, il faut rédiger des statuts adaptés à la répartition des parts et à la gestion des biens. Cette structure offre un cadre clair pour les décisions et la répartition des revenus. Et ce, en facilitant l’investissement sur le long terme.

Limites légales pour l’activité immobilière en SAS

En SAS, il est possible d’exercer certaines activités immobilières à caractère commercial, comme l’achat‑revente de biens ou la location meublée. Cela est en principe limité pour une SCI en raison de son objet civil. Ces opérations doivent toutefois rester dans le cadre légal défini pour les sociétés commerciales. En pratique, si le projet consiste à gérer des biens immobiliers pour un usage patrimonial classique ou familial, la SCI reste généralement la structure la plus adaptée.

Différence entre SCI et SAS en termes juridiques 

La principale différence entre une SCI et une SAS réside dans leur nature juridique. Cette dernière influence directement leur fonctionnement et leurs obligations légales. La SAS est une société commerciale, soumise au droit commercial. Elle doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés. Elle est conçue pour exercer une activité économique et implique des obligations comptables et juridiques plus étendues. La SCI, quant à elle, est une société civile, régie par le Code civil, dont l’objet doit rester non commercial.

Le nombre d’associés et le fonctionnement diffèrent également. S’il n’y a qu’un associé, on ne parle pas de SAS, mais de SASU. L'organisation est librement définie par les statuts. Les règles de prise de décision, de répartition des pouvoirs ou de cession des titres peuvent être largement personnalisées. À l’inverse, la SCI repose sur un fonctionnement plus encadré par la loi. Notamment pour les décisions collectives et la gestion. Cela limite la liberté statutaire mais apporte un cadre sécurisant pour les projets patrimoniaux.

Cette différence se reflète dans la flexibilité. La SAS permet une grande liberté d’organisation, tandis que la SCI impose davantage de règles légales. La responsabilité des dirigeants est une autre différence majeure. En SAS, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, ce qui protège leur patrimoine personnel. En SCI, la responsabilité des associés s’étend à leur patrimoine personnel, sans solidarité entre eux. Et ce, proportionnellement à leur participation au capital, ce qui implique une exposition juridique plus importante.

Comparaison de la fiscalité entre SCI ou SAS

La fiscalité est un critère déterminant pour choisir entre une SAS ou une SCI. Le mode d’imposition des bénéfices et des revenus varie selon la structure et les objectifs des associés.

Fiscalité de la SAS

Par défaut, une SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que la société paie l’impôt sur ses bénéfices. Le taux est de 25 % avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices sous conditions. À savoir, un chiffre d’affaires inférieur à 10 M € et un capital détenu à 75 % par des personnes physiques.

Les bénéfices après IS peuvent ensuite être distribués aux associés sous forme de dividendes. Ces derniers seront imposés à titre personnel (flat tax ou prélèvement forfaitaire unique). En outre, dans certaines situations, une SAS peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une durée limitée. Par exemple pour une start-up au début de son activité, mais ce régime est temporaire et soumis à conditions strictes.

Fiscalité de la SCI

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela veut dire que les bénéfices (loyers, revenus fonciers) sont directement imposés entre les mains des associés. Et ce, selon leur quote-part, au barème progressif de l’IR. Ce régime permet notamment de déduire certaines charges et, en cas de déficit foncier, de l’imputer sur d’autres revenus sous conditions.

Les associés peuvent toutefois décider d’opter pour l’IS au niveau de la SCI. Dans ce cas, la société est imposée sur ses bénéfices selon les règles de l’IS. Avec la possibilité d’amortir les biens immobiliers et de déduire davantage de charges.

Alors quelle est la fiscalité la plus avantageuse, SAS ou SCI ? Il n’existe pas de réponse universelle : 

• Le régime IS de la SAS est souvent pertinent si l’objectif est de reconstituer des bénéfices au sein de la société avant distribution. Il peut être compétitif si le taux d’IS est inférieur à l’imposition personnelle.
• La SCI à l’IR peut être intéressante pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Et pour bénéficier d’abattements sur les plus-values après une longue durée de détention.

Le meilleur choix de fiscalité entre SAS ou SCI dépend donc du type de revenus visés, de la durée de détention. Mais aussi des objectifs patrimoniaux des associés.

Régime social du dirigeant en SAS ou en SCI

Le régime social du dirigeant est un autre critère important à considérer. Il influence directement le niveau de protection sociale et le coût global de la structure.

Statut social du président de SAS

Le président de SAS bénéficie du statut d’assimilé salarié. Il est rattaché au régime général de la Sécurité sociale pour la retraite, la prévoyance et l’assurance maladie. Il n’est en revanche pas couvert par l’assurance chômage. Les cotisations sont calculées sur la rémunération perçue. En revanche, les dividendes versés au président ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Cela peut être un levier d’optimisation dans certaines situations.

Statut social du gérant de SCI

Le régime social du gérant de SCI dépend de sa situation. Lorsqu’il est gérant associé non rémunéré, il ne supporte en principe aucune cotisation sociale. S’il perçoit une rémunération, celle-ci est en principe soumise aux cotisations des travailleurs non salariés (TNS), selon sa situation. Dans de nombreux projets patrimoniaux, la SCI permet donc de limiter les charges sociales liées à la gestion.

Impact du régime social sur le coût global

Le choix entre SAS ou SCI a un impact direct sur le coût des charges sociales. La SAS engendre un coût social plus élevé en contrepartie d’une meilleure couverture. De son côté, la SCI permet souvent de réduire ce poste. Cette différence explique l’intérêt de certains montages SCI et SAS. Ces derniers permettent d’allier activité économique et gestion patrimoniale au sein de structures distinctes.

SCI ou SAS : zoom sur la création et les formalités

La création d’une SCI ou d’une SAS repose sur des démarches similaires. Mais les coûts, les obligations et les niveaux de complexité diffèrent selon la structure choisie.

D’un point de vue pratique, la SAS implique davantage de formalités commerciales. Notamment le dépôt du capital et une organisation statutaire souvent plus élaborée. La SCI, plus simple à constituer dans les projets immobiliers classiques, peut néanmoins engendrer des coûts supplémentaires. Particulièrement en cas d’apports immobiliers nécessitant l’intervention d’un notaire.

SAS ou SCI : avantages et inconvénients

Voici une synthèse claire des points forts et des limites d’une SAS ou d’une SCI pour faciliter la prise de décision selon le projet.

La SAS convient donc mieux aux projets économiques qui demandent de la flexibilité et de l’autonomie dans l’organisation. La SCI est à privilégier pour gérer un patrimoine immobilier et organiser la succession.

Comment faire le bon choix entre une SAS ou une SCI

Le choix entre SAS ou SCI doit se baser sur des critères pratiques et patrimoniaux précis.

Selon la nature du projet

Si l’objectif principal est de développer une activité économique (commerciale ou professionnelle), la SAS est généralement la structure la plus adaptée. Elle se distingue notamment grâce à sa capacité d’adapter les statuts aux besoins des associés et à accueillir des investisseurs. Pour un investissement immobilier ou la gestion de patrimoine familial, la SCI offre un cadre sécurisé. Plus particulièrement pour organiser la détention et la transmission des biens.

Selon les objectifs fiscaux et patrimoniaux

L’optimisation fiscale peut également orienter le choix. La SAS permet de bénéficier du régime IS et de flexibilité dans la distribution des dividendes. La SCI, quant à elle, favorise la répartition des revenus fonciers et la planification successorale. La durée de détention et la nature des revenus (courts ou longs termes) sont également des facteurs déterminants à considérer.

Se faire accompagner par un professionnel

Un expert-comptable ou un juriste peut analyser les besoins spécifiques et simuler les impacts fiscaux et sociaux. Il pourra recommander la structure la mieux adaptée, ce qui évite des erreurs coûteuses ou des contraintes légales.

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FAQ

Peut-on transformer une SCI en SAS ?

Oui, mais il s’agit d’une opération complexe. Elle nécessite la dissolution de la SCI et la création d’une SAS, avec transfert des biens et formalités légales. Cette démarche doit être accompagnée d’un notaire ou d’un expert.

Est-il possible de détenir un bien immobilier en SAS ?

Oui, notamment pour des activités commerciales comme la location meublée ou l’achat-revente. Cependant, ce cadre reste limité pour la gestion patrimoniale classique.

SAS ou SCI pour investir en famille : que choisir ?

Pour organiser la gestion et la transmission du patrimoine familial, il est conseillé de choisir la SCI.

Quelle structure est la plus avantageuse fiscalement ?

Cela dépend de vos objectifs. La SAS offre un régime IS, alors que la SCI privilégie l’IR sur les revenus fonciers.

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