Die Grundsteuer zu berechnen, gehört für Eigentümer:innen und viele Unternehmen in Deutschland zum jährlichen Pflichtprogramm. Hier erfährst Du, woraus sie sich im Jahr 2026 zusammensetzt, wie man sie berechnet und was sich durch die Reform in der Praxis ändert.

Inhalt

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie wird von den Kommunen erhoben und gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden. Mit ihr finanzieren Kommunen unter anderem Straßen, Schulen und öffentliche Infrastruktur.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich zahlen alle Eigentümer:innen von Grundstücken oder Immobilien die Grundsteuer. Das gilt für private Personen ebenso wie für Einzelunternehmer:innen, Selbständige und Unternehmen. Bei vermieteten Immobilien kann die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten auf Mieter:innen umgelegt werden, rechtlich bleibt jedoch immer der/die Eigentümer:in verantwortlich.

Für Unternehmer:innen und Selbständige ist zudem wichtig, dass sie die Grundsteuer absetzen können, sofern die Immobilie betrieblich genutzt oder vermietet wird.

Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform verändert, wie die Steuer berechnet wird, nicht aber, wer sie zahlen muss. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hat. Seitdem basiert die Berechnung auf neuen Bewertungsgrundlagen, die seit Anfang 2025 gelten und auch im Jahr 2026 angewendet werden.

Für Dich bedeutet das: Die Höhe der Grundsteuer kann sich ändern, auch wenn sich an Deiner Immobilie nichts verändert hat. Entscheidend sind nun aktuelle Werte wie Grundstücksfläche, Nutzung, Lage und der Hebesatz der Gemeinde.

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Sie spielt vor allem für Betriebe in der Landwirtschaft eine Rolle und ist für die meisten Unternehmen im urbanen Raum nicht relevant.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke, also Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Büros, Werkstätten und Lagerflächen. Für Unternehmer:innen und Selbständige ist sie die wichtigste Form der Grundsteuer, da sie nahezu alle betrieblich genutzten Immobilien umfasst.

Grundsteuer C

Die Grundsteuer C ermöglicht Kommunen, unbebaute, baureife Grundstücke höher zu besteuern. Dafür können Gemeinden einen Grundsteuerhebesatz festlegen, der über dem regulären Hebesatz der Grundsteuer B liegt. Ziel ist es, Eigentümer:innen dazu zu bewegen, vorhandenes Bauland tatsächlich zu bebauen und Spekulation mit Grundstücken zu reduzieren. Ob und in welcher Höhe dieser erhöhte Hebesatz angewendet wird, entscheidet jede Gemeinde selbst.

Wie und wann wird die Grundsteuer gezahlt?

Die Grundsteuer ist gesetzlich als Jahressteuer geregelt und wird in der Regel vierteljährlich fällig. Die gesetzlich vorgesehenen Zahlungstermine sind am jeweils 15. Februar, Mai, August und November, sofern Deine Gemeinde keine abweichende Zahlungsweise festlegt. Grundlage ist der jährliche Grundsteuerbescheid Deiner Kommune, der die zu zahlenden Beträge verbindlich ausweist.

Viele Eigentümer:innen nutzen ein SEPA-Lastschriftmandat, um Zahlungen automatisch abzuwickeln. Das spart Zeit und verhindert Mahngebühren. Alternativ kannst Du die Grundsteuer auch selbst überweisen, solange Du die Fristen einhältst.

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So funktioniert die Berechnung der Grundsteuer

Wenn Du die Grundsteuer berechnen möchtest, gehst Du immer nach demselben Grundprinzip vor. Entscheidend sind drei Faktoren: der Grundsteuerwert, die gesetzliche Steuermesszahl und der Grundsteuerhebesatz Deiner Gemeinde. 

Welche Formel gilt, wenn Du die Grundsteuer berechnen willst?

Die Grundsteuer ergibt sich aus dieser einfachen Rechnung:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Grundsteuerhebesatz

In der Praxis liest sich das folgendermaßen:

  1. Das Finanzamt ermittelt zunächst den Grundsteuerwert.
  2. Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag.
  3. Deine Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag dann mit dem Grundsteuerhebesatz. Das Ergebnis ist Deine jährliche Grundsteuer.

Welche Daten brauchst Du für die Berechnung der Grundsteuer?

Für eine saubere Berechnung brauchst Du in der Regel diese Informationen aus Deinen Bescheiden:

  • Grundsteuerwert: Diesen erhältst Du vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid.
  • Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag: Diese beiden Zahlen stehen im Grundsteuermessbescheid.
  • Hebesatz der Gemeinde: Er ist im Grundsteuerbescheid oder auf der Website Deiner Kommune zu finden.

Für Unternehmen mit mehreren Grundstücken oder Immobilien ist wichtig, dass die Grundsteuer für jedes Objekt separat berechnet werden muss. Der Hebesatz ist dabei immer an den jeweiligen Standort geknüpft.

Warum unterscheiden sich die Beträge je nach Bundesland und Gemeinde?

Obwohl die Grundformel überall gleich ist, kann die Höhe der Grundsteuer regional stark variieren. Ein Grund dafür sind die unterschiedlichen Bewertungsmodelle, die die Bundesländer für die Bewertung von Grundstücken anwenden. Während viele Länder das sogenannte Bundesmodell nutzen, setzen andere auf eigene Landesmodelle. Diese Abweichungen sind durch die Länderöffnungsklausel erlaubt und beeinflussen den Grundsteuerwert.

Zum anderen entscheidet jede Gemeinde selbst über ihren Hebesatz. Auch wenn der Grundsteuermessbetrag identisch ist, kann die tatsächliche Steuerbelastung deutlich höher oder niedriger ausfallen, je nachdem, welchen Hebesatz die Kommune festlegt. Deshalb unterscheiden sich Grundsteuerbeträge von Ort zu Ort oft erheblich.

Wie lässt sich die Grundsteuer Schritt für Schritt berechnen?

  1. Bescheide bereitlegen: Zunächst brauchst Du Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid.
  2. Grundsteuermessbetrag prüfen: Dieser Betrag steht im Messbescheid. Wenn Du nur Grundsteuerwert und Steuermesszahl hast, musst Du beides multiplizieren, um ihn zu erhalten.
  3. Hebesatz holen: Lies jetzt den Hebesatz aus dem Grundsteuerbescheid oder von der Website der Gemeinde ab.
  4. Hebesatz richtig umrechnen: Ein Hebesatz von 400 Prozent entspricht dem Faktor 4,0. 350 Prozent entsprechen dem Faktor 3,5.
  5. Endbetrag berechnen: Multipliziere den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatzfaktor. Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer.
  6. Zahlweise ableiten: Wenn Deine Gemeinde quartalsweise abbucht, teilst Du den Jahresbetrag durch 4.
Grundsteuer-Hebesätze im Städtevergleich

Beispiele zur Grundsteuerberechnung 2026

In diesen Praxisbeispielen wird klar, wie sich die Grundsteuer mit realen kommunalen Hebesätzen berechnet. Grundlage ist immer die oben genannte Rechenweise.

Beispiel 1: Gewerbeimmobilie in Köln

In der Stadt Köln wurde für das Jahr 2026 ein Hebesatz der Grundsteuer B von 550 % beschlossen. Nehmen wir an, ein Unternehmen hat für seine Gewerbeimmobilie einen Grundsteuermessbetrag von 1.200 €.

Berechnung:

  • Hebesatz: 550 % → Faktor 5,5
  • Grundsteuer: 1.200 € × 5,5 = 6.600 € pro Jahr

Pro Quartal wären das 1.650 €. Diese Beispielrechnung zeigt, wie stark der Hebesatz einer Großstadt die jährliche Steuerbelastung bestimmt.

Beispiel 2: Vermietete Wohnimmobilie in Berlin

Für Berlin wurde im Zuge der Grundsteuerreform ein Hebesatz der Grundsteuer B von 470 % festgelegt, was deutlich niedriger ist als zuvor. Eine Unternehmerin hält eine vermietete Wohnimmobilie im Betriebsvermögen, für die der Grundsteuermessbetrag 480 € beträgt.

Berechnung:

  • Hebesatz: 470 % → Faktor 4,7
  • Grundsteuer: 480 € × 4,7 = 2.256 € pro Jahr

Bei vierteljährlicher Zahlung ergibt sich ein Betrag von 564 € pro Quartal. Auch hier beeinflusst der kommunale Hebesatz die Belastung deutlich. Eine Senkung wirkt sich spürbar zugunsten der Eigentümerin aus.

Beispiel 3: Gewerbeimmobilie in München

In München gilt für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 824 %. Ein Unternehmen besitzt dort eine betrieblich genutzte Gewerbeimmobilie. Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag beträgt 900 €.

Berechnung:

  • Hebesatz: 824 % → Faktor 8,24
  • Grundsteuer: 900 € × 8,24 = 7.416 € pro Jahr

Bei vierteljährlicher Zahlung ergibt sich ein Betrag von 1.854 € pro Quartal. Dieses Beispiel zeigt, dass ein hoher Hebesatz in Großstädten die laufende Grundsteuer selbst bei moderaten Messbeträgen deutlich nach oben zieht.

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