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Grundsteuer berechnen – Wie man es macht

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Grundsteuer berechnen

Um die Grundsteuer berechnen zu können, müssen bestimmte Kriterien und Regeln beachtet werden. Eigentümer, die Grundstücke in Deutschland haben, müssen neben der einmaligen Zahlung der Grunderwerbsteuer auch die jährliche Grundsteuer entrichten. Da alle Hausbesitzer Grundsteuer zahlen, ist es wichtig, dass potenzielle und neue Hausbesitzer verstehen, wie sie funktioniert. Wenn Sie eine gute Vorstellung von den zu erwartenden Grundsteuern haben, können Sie Ihr Budget besser bestimmen und wissen, wie viel Grund Sie sich leisten können, bevor Sie überhaupt mit der Wohnungs- oder Haussuche beginnen.

Lassen Sie uns einen genaueren Blick darauf werfen, was Grundsteuern sind, wie man sie berechnet und wie man sie bei der Wohnungssuche berücksichtigt.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird von einer natürlichen oder juristischen Person für ein in ihrem Besitz befindliches Grundstück gezahlt. Grundsteuern sind eine Art Ad-Valorem-Steuer, was bedeutet, dass sie auf dem geschätzten Wert der Immobilie basieren.

In Deutschland werden diese Steuern im Allgemeinen von staatlichen und lokalen Gemeinden erhoben und zur Finanzierung von Schulbezirken, Einrichtungen und anderen lokalen Ausgaben und Projekten verwendet. Die Grundsteuern können zwischen Bundesstaaten und sogar angrenzenden Gemeinden stark variieren.

In der Regel tragen Eigentümer die Steuerlast. Die Zahlungspflicht wird aber auch oft als Teil der Nebenkosten auf Mieter abgewälzt. Dies wird dann aber durch den Mietvertrag geregelt.

Die Steuer wird von den Gemeinden erhoben, die gleichzeitig auch zum größten Teil von den Einnahmen profitieren. Diese Steuerquelle wird von Gemeinden und Städten beispielsweise zum Ausbau bestehender Infrastruktur oder zur Finanzierung von Schulen oder Kitas genutzt.

Die Grundsteuer-Berechnung

Die Grundsteuer wird auf Immobilien in Deutschland erhoben. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der geschätzte Wert der Immobilie. Die Grundsteuerbelastung ergibt sich aus der Multiplikation des Grundstückswertes mit dem Grundsteuerhebesatz und dem Hebesatz, der von der Gemeinde abhängt. Der geschätzte Grundstückswert wird von den Finanzbehörden nach dem deutschen Bewertungsgesetz ermittelt.

Die Grundsteuer wird jährlich zum 1. Januar erhoben und richtet sich nach dem Wert einer Immobilie. Der Grundsteuersatz liegt je nach Lage der Immobilie zwischen 0,8% und 2,8% der Steuerbemessungsgrundlage. Der durchschnittliche effektive Steuersatz in Deutschland liegt bei ca. 1,5%. Die Grundsteuer kann man von Einkommensteuer abziehen, falls die Immobilie zu gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken genutzt wird. Wenn Sie weitere Details und Einblicke in die Absetzung der Grundsteuern benötigen, können Sie unseren Artikel Grundsteuer absetzen lesen.

Bei Altbauten (40-50 Jahre) ist eine Abschreibung der Steuer möglich. Bei Häusern ab Baujahr 1925 werden die Steuern jährlich mit 2% des Schätzwertes abgeschrieben, bei Häusern mit einem Baujahr vor 1924 mit 2,5%.

Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden, dass die Methode der Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Höhe der Grundsteuer, die für Immobilien mit ähnlichem Wert fällig wird, kann sehr unterschiedlich sein. Dies führt zu einer erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlung, die das Bundesverfassungsgericht für nicht zu rechtfertigen hielt. Eine Reform der Grundsteuer ist auf dem Weg, Details müssen noch festgelegt werden.

Grundsteuersatz

Der Steuersatz der Grundsteuer hängt von der Art der Nutzung des Grundstücks ab. Dabei wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:

  • Grundsteuer „A“: Grundstücke zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
  • Grundsteuer „B“: sonstige nutzbare Grundstücke

Aufgrund einer grundlegenden Grundsteuerreform wird ab 2025 ein Grundsteuertyp „C“ eingeführt. Gemeinden können sie für unbebaute, entwicklungsreife Gebiete auferlegen.

Der Grundsteuersatz errechnet sich aus der Multiplikation des ermittelten Einheitswert des Grundstücks. Der sogenannte Einheitswert einer Immobilie wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Er basiert auf Grundstücksbewertungen von 1964 (1935 für die neuen Bundesländer) und liegt daher in der Regel deutlich unter dem Zeitwert einer Immobilie.

Der Grundsteuersatz variiert abhängig von der Art der Nutzung der Immobilie und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, zwischen 0,26% und 1%.

Der Hebesatz

Genau wie der Hebesatz der Gemeinde bei der Gewerbesteuer wird auch der Hebesatz für die Grundsteuer von Gemeinden festgelegt. In diesem Fall legen die Gemeinden für die Grundsteuer „A“ und für die Grundsteuer „B“ einen separaten Satz fest, wobei der Steuersatz der Grundsteuer „B“ in der Regel etwas höher ist.

Beispielrechnung

Berechnungsbeispiel des Hebesatzes für ein Gewerbeobjekt einer Gemeinde in einem westdeutschen Bundesland mit einem durchschnittlichen Hebesatz von 441% für die Grundsteuer „B“:

ermittelter Anteilwert 1.000.000 Euro (Beispiel) x Grundsteuerhebesatz x 0,35% x Hebesatz „B“ x 441% = Grundsteuer = 15.435 Euro (~ 1,54% des ermittelten Anteilwertes)

Wann zahlt man die Grundsteuer in Deutschland?

Die Grundsteuer wird je nach Höhe zu unterschiedlichen Zeitpunkten gezahlt.

  • Mehr als 30 Euro: vierteljährlich bis zum 15. Februar, Mai, August und November
  • Zwischen 15 Euro und 30 Euro: Zahlung halbjährlich bis zum 15. Februar und August
  • Unter 15 Euro: jährlich bis zum 15. August.

Grundsteuersatz 2022

Die Grundsteuerbelastung in Deutschland errechnet sich aus der Multiplikation

  • des geschätzten Wertes der Immobilie
  • mit dem Grundsteuersatz
  • und dem Hebesatz der Gemeinde

So wird der Bemessungswert von Grundsteuern in Deutschland 2022 von der Finanzverwaltung nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Die deutsche Bewertungsordnung bezieht sich jedoch auf historische Immobilienwerte, die in der Regel deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert liegen.

Daher hängt der Grundsteuersatz von der Art der Immobilie ab. Zum Beispiel:

  • Einfamilienhaus (außer Miteigentum): Bis 38.346,89 Euro Einheitswert: 2,6‰, bei darüber hinausgehendem Einheitswert: 3,5‰
  • Zweifamilienhäuser: 3,1‰
  • Alle anderen Gebäudearten: 3,5‰
  • Unbebaute Grundstücke: 3,5‰

Mietobjekte, Gewerbeimmobilien, Mischnutzungsimmobilien, sonstige Grundstücke & Miteigentumshäuser/Eigentumswohnungen.

  • Altbauten (gebaut vor dem 31.03.1924) : 10‰
  • Neubauten (gebaut nach dem 31.03.1924) : 6‰

Analog zum Gewerbesteuerhebesatz wird der Hebesatz der Gemeinde für die Grundsteuer von jeder Gemeinde gesondert festgelegt. Folglich legen die Gemeinden sowohl für die Grundsteuer „A“ als auch für die Grundsteuer „B“ einen Hebesatz fest. Normalerweise hat die Grundsteuer „B“ einen höheren Hebesatz, wie Sie sehen können.

Einreichung der Steuererklärung bis 31. Oktober 2022

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 das Grundsteuerveranlagungssystem für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt und den deutschen Gesetzgeber aufgefordert, bis zum 31. Dezember 2019 eine neue Grundsteuerregelung zu erlassen. Der Gesetzgeber hat die Neuregelung am 8. November 2019 beschlossen, sie tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Aufgrund der Grundsteuerreform müssen alle Immobilien zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 grundsteuerlich bewertet werden. Bei der Bewertung von Immobilien wird ein Grundsteuerwert zugrunde gelegt.

Seit 2009 hat jeder Einwohner Deutschlands eine Steuernummer und Steuer-ID, durch die das Finanzamt die Steuererklärungen identifiziert und zugeordnet. Zur Berechnung des neuen Immobilienwertes muss ab dem 1. Januar 2022 eine Steuererklärung abgegeben werden. Die Steuererklärung dient ab dem Geschäftsjahr 2025 als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer.

Voraussichtlich im März 2022 werden die zuständigen Finanzbehörden die Abgabe der Steuererklärungen per Bescheid anfordern. Die Abgabe der Steuererklärungen kann dann ab dem 1. Juli 2022 elektronisch über die Online-Steuerplattform ELSTER erfolgen. Aktuell ist die Abgabefrist für die Steuererklärungen der 31. Oktober 2022.

Die Grundsteuer errechnet sich wie folgt:

Grundstückswert x Steuersatz x Hebesatz = Grundsteuer

Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, während der Grundsteuersatz auf Bundesebene festgesetzt wird.

Für die Neuberechnung des Immobilienwertes wurde ein Bundeswertermittlungsmodell eingeführt, dem die meisten Bundesländer in Deutschland grundsätzlich folgen. Allerdings wenden Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Bewertungsmodelle an, die in einigen Punkten vom Bewertungsmodell des Bundes abweichen.

Welche Angaben in der Steuererklärung ab dem 1. Januar 2022 zu machen sind, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei Wohnliegenschaften sind nach dem Bewertungsmodell des Bundes beispielsweise folgende Angaben in der Steuererklärung zu deklarieren:

  • Standort der Immobilie;
  • Größe der Immobilie;
  • Bodenrichtwert;
  • Art des Gebäudes;
  • Größe der Wohnfläche und
  • Baujahr des Gebäudes.

Für andere Arten der Immobiliennutzung sind andere Daten in der Steuererklärung anzugeben. Anhand der Angaben in der Steuererklärung errechnet das Finanzamt den Grundstückswert und die Grundsteuerbemessungsgrundlage und stellt die entsprechenden Veranlagungsbescheide aus, die die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde bilden, in der sich das Grundstück befindet.

Die Stadt oder Gemeinde stellt dann die Grundsteuerbescheide aus, wodurch die Zahlung der Grundsteuer fällig wird und vierteljährlich oder jährlich zu zahlen ist, abhängig von der Gesamthöhe der pro Jahr fälligen Grundsteuer.

Die Grundsteuer wird durch diese Reform insbesondere bei Immobilientransaktionen an Bedeutung gewinnen. Zum einen werden die Grundstücksbewertungsvorschriften in den Bundesländern teilweise unterschiedlich sein. Zum anderen werden Grundsteuerzahler nach der Grundsteuerreform neue Offenlegungspflichten zu erfüllen haben.

Sie haben Fragen zur anstehenden Grundsteuerreform? Benötigen Sie Unterstützung bei Ihren Steuererklärungen? Sie wissen nicht, welche Art von Daten die Behörden benötigen? Gerne übernehmen wir die gesamte Kommunikation mit dem Finanzamt und helfen Ihnen dabei, bei uns ein kostenloses Geschäftskonto zu eröffnen. Daneben können Sie auch eine Rechnung erstellen und unsere Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Weitere Informationen erhalten Sie unter Gründe Dein Unternehmen.

Verpflichtete sollten die Steuererklärung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Kommen sie ihrer Pflicht zur Bereitstellung der Daten gegenüber dem Finanzamt verspätet oder nicht nach, drohen ihnen Säumniszuschläge bis zu 25.000 Euro.

Fazit

Die Grundsteuer wird in Zukunft insbesondere im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen an Bedeutung gewinnen. Künftig ist im Rahmen von Transaktionen zu prüfen, ob der Grundsteuerpflichtige seinen Anzeigepflichten auch bei der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nachgekommen ist. Darüber hinaus wirkt sich die Wertermittlung alle sieben Jahre auf die Höhe der Grundsteuer aus und wird voraussichtlich zu regelmäßigen Erhöhungen der Grundsteuer führen. Auch dieser Aspekt sollte also bei Transaktionen berücksichtigt und ggf. eingepreist werden.

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