Abschreibung Immobilie: Alles zu Methoden, Sätzen und Steuervorteilen

Die Abschreibung einer Immobilie verständlich erklärt: Erfahre, wie Du Steuern sparst, welche Sätze gelten und welche Sonderregeln wichtig sind – kompakt, aktuell und praxisnah für Eigentümer und Investoren.

Immobilienabschreibung: Grundlagen und Voraussetzungen

Die Abschreibung einer Immobilie ist ein steuerlicher Mechanismus. Damit machst Du den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre in der Steuererklärung geltend. Rechtsgrundlage ist § 7 Einkommensteuergesetz (EStG), der die sogenannte AfA – „Absetzung für Abnutzung“ – regelt.

Es gibt zwei gesetzlich zulässige Methoden: lineare Abschreibung (gleichbleibender Prozentsatz pro Jahr) und degressive Abschreibung (Prozentsatz vom Restbuchwert, anfangs höher). Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 gilt in der Regel ein linearer Satz von 3 % pro Jahr. Neubauten in bestimmten Förderzeiträumen dürfen befristet auch mit 5 % degressiv abgeschrieben werden.

AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums für Immobilien

Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht AfA-Tabellen für viele Anlagegüter. Für Gebäude selbst steht der Abschreibungssatz im Gesetz. Die Tabellen brauchst Du vor allem für Einbauten, technische Anlagen und branchenspezifische Ausstattung. Sie geben die voraussichtliche Nutzungsdauer vor und dienen als Orientierung für die steuerliche Behandlung.

Abschreibung von Immobilien: In welchen Fällen sie möglich ist

Eine Abschreibung von Immobilien ist nur erlaubt, wenn das Gebäude Einnahmen bringt. Beispiele:

• Vermietung: Angabe in der Anlage V der Steuererklärung.
• Gewerbliche Nutzung: Ansatz als Betriebsausgabe in EÜR oder Bilanz.
• Sonderfälle: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7h, § 7i EStG) oder Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG).

Besonders häufig wird die Abschreibung einer Immobilie bei Vermietung genutzt, da sie eine direkte Möglichkeit bietet, steuerlich relevante Kosten über viele Jahre hinweg geltend zu machen.

Eigennutzung: Wann keine Abschreibung einer Immobilie möglich ist

Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es keine reguläre AfA. Du kannst nur in Ausnahmefällen eine Immobilie abschreiben, zum Beispiel bei energetischen Sanierungen (§ 35c EStG) oder bei denkmalgeschützten Gebäuden mit Eigennutzung (§ 10f EStG). Häufig glauben Eigentümer, dass allein der Besitz zu einer AfA berechtigt – das stimmt nicht.

Methoden der Abschreibung

Die Abschreibung einer Immobilie kann nach zwei Verfahren erfolgen: linear oder degressiv. Welche Methode Du wählst, beeinflusst Deine Steuerlast über viele Jahre.

Lineare Abschreibung von Immobilien

Bei der linearen Abschreibung setzt Du jedes Jahr den gleichen Prozentsatz vom Anschaffungs- oder Herstellungswert an. Der Satz hängt vom Baujahr ab:

• Baujahr bis 31.12.1924: 2,5 % pro Jahr
• Baujahr ab 01.01.1925: 2 % pro Jahr
• Fertigstellung ab 01.01.2023: 3 % pro Jahr

Beispielrechnung:

Kaufpreis Gebäudeanteil: 300.000 €

Linearer AfA-Satz: 3 %

Jährliche AfA: 300.000 € × 0,03 = 9.000 €

Über 10 Jahre: 9.000 € × 10 = 90.000 € Abschreibung

Langfristige Wirkung: Die lineare Methode bietet Planungssicherheit. Die Steuerersparnis bleibt jedes Jahr gleich und erleichtert die Liquiditätsplanung.

Degressive Abschreibung von Immobilien

Die degressive Abschreibung gilt für neue Wohngebäude, bei denen der Baubeginn (bei Neubau) oder der Kaufvertrag (beim Erwerb) in den Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 fällt.

Voraussetzungen:

• Neubau oder Erwerb eines neuen Gebäudes innerhalb des genannten Zeitraums
• Nutzung zur Einkünfteerzielung (beispielsweise Vermietung)

Wechsel zur linearen AfA – wann es sich lohnt:

Ein Wechsel ist zulässig, wenn die lineare AfA höher wäre als die degressive. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € und 3 % linearer AfA entspricht das 9.000 € pro Jahr. In diesem Fall fällt der degressive Abschreibungsbetrag erst im 11. Jahr unter diesen Wert – ein früherer Wechsel wäre steuerlich nicht optimal.

Besondere Abschreibungsfälle

Neben den Standardmethoden gibt es spezielle Situationen, die eigene Regeln erfordern. Sie betreffen vor allem gebrauchte Immobilien, unentgeltlichen Erwerb und Sonderabschreibungen.

Abschreibung von gebrauchten Immobilien

Bei gebrauchten Immobilien richtet sich die AfA nach der Restnutzungsdauer. Diese kannst Du mit einem Gutachten verkürzen, wenn sie kürzer ist als die gesetzliche Vorgabe – so lassen sich höhere jährliche Abschreibungen erzielen.

Ebenso wichtig ist die Kaufpreisaufteilung: Nur der Anteil für das Gebäude ist abschreibbar, der Wert für Grund und Boden nicht. Das Bundesfinanzministerium bietet dafür eine Arbeitshilfe an.

Abschreibung geschenkter oder geerbter Immobilien

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, führst Du die AfA des Vorbesitzers fort. Bemessungsgrundlage ist nicht der aktuelle Marktwert, sondern der Restwert in dessen Abschreibungsplan.

Eine neue Bemessungsgrundlage ermittelst Du nur, wenn nach dem Erwerb wertsteigernde Investitionen erfolgen, die als Herstellungskosten gelten.

Nießbrauch und Abschreibung

Wenn Du eine Immobilie im Rahmen eines Nießbrauchs nutzt, hängt das Abschreibungsrecht davon ab, wer die Einkünfte erzielt. Der Nießbraucher, der Mieteinnahmen erhält, darf die AfA ansetzen – nicht der zivilrechtliche Eigentümer. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Restwert im Abschreibungsplan.

Abschreibung in einer vermögensverwaltenden GmbH

Auch eine vermögensverwaltende GmbH kann Immobilien abschreiben. Die AfA mindert hier den steuerpflichtigen Gewinn auf Gesellschaftsebene. Vorteil: Gewinne aus der Vermietung werden mit Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer belastet, nicht mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Für Investoren kann das – je nach Steuerlast – zu einer geringeren Gesamtsteuer führen. Allerdings ist der spätere Verkauf oft steuerlich weniger attraktiv, da die Spekulationsfrist nicht gilt.

Sonderabschreibungen für Immobilien

Neben der regulären AfA gibt es Sonderabschreibungen:

• § 7b EStG: Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau, zusätzlich zur linearen Abschreibung. Eine Kombination mit der neuen degressiven AfA ist nicht möglich.
• Denkmalschutz (§ 7h, § 7i EStG): Erhöhte Abschreibung für Sanierung und Modernisierung von Baudenkmalen oder Gebäuden in Sanierungsgebieten.
• Energetische Sanierung (§ 35c EStG): Steuerermäßigung für selbstgenutzte Immobilien bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen.

Du kannst mit diesen Regelungen Deine Steuerlast deutlich senken, brauchst dafür aber oft Nachweise und behördliche Bescheinigungen.

Grundstücks- und Gebäudewert trennen

Für die Abschreibung einer Immobilie zählt nur der Gebäudewert. Grund und Boden nutzen sich nicht ab, ihr Wert bleibt oft stabil oder steigt sogar. Deshalb kannst Du den Grundstücksanteil nicht abschreiben – nur das Gebäude.

Methoden zur Kaufpreisaufteilung

Um den Gebäudewert zu bestimmen, musst Du den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Dafür gibt es verschiedene Ansätze:

• Individuelles Gutachten: Ein Sachverständiger bewertet beide Anteile separat.
• BMF-Arbeitshilfe: Kostenfreie Excel-Anwendung des Bundesfinanzministeriums zur standardisierten Kaufpreisaufteilung.
• Notarvertrag: Enthält manchmal bereits eine Aufteilung – Finanzämter prüfen diese jedoch kritisch.

Die BMF-Arbeitshilfe ist die meistgenutzte Methode, weil sie eine nachvollziehbare und steuerlich akzeptierte Berechnung bietet.

Beispielrechnung zur AfA-Bemessungsgrundlage

Kaufpreis Immobilie: 400.000 €

Ermittlung mit BMF-Arbeitshilfe:

Grundstücksanteil: 100.000 €

Gebäudeanteil: 300.000 €

AfA-Berechnung bei 3 % linear: 300.000 € × 3 % = 9.000 € jährliche Abschreibung

Nur dieser Jahresbetrag mindert Deine Steuerlast – der Grundstücksanteil bleibt unberücksichtigt.

AfA-Tabellen und Berechnung

Die Tabelle zur Abschreibung von Immobilien des Bundesfinanzministeriums zeigt übersichtlich, welche AfA-Sätze und Nutzungsdauern für unterschiedliche Gebäudearten gelten. Sie dienen als Grundlage, um den jährlichen Abschreibungssatz zu bestimmen. Für Gebäude ist der Satz im Gesetz festgelegt, die Tabellen sind aber wichtig für Einbauten, technische Anlagen oder branchenspezifische Sonderfälle.

AfA-Berechnungsformel

So kannst Du die Abschreibung einer Immobilie berechnen:

(Anschaffungs- oder Herstellungskosten × AfA-Satz) ÷ 100

Beim linearen Verfahren bleibt der Satz konstant. Bei der degressiven Methode berechnest Du ihn vom jeweiligen Restbuchwert.

Beispiel:

Gebäudeanteil: 250.000 €

AfA-Satz: 3 %

Jährliche AfA: 7.500 €

Beispielhafte AfA-Tabelle für Immobilienarten und Baujahre

So sehen typische AfA-Sätze in der Praxis aus – je nach Baujahr und Gebäudeart gelten unterschiedliche Vorgaben:

Kalkulatorische vs. steuerliche Abschreibung einer Immobilie

Neben der steuerlichen AfA gibt es in der Betriebswirtschaft die kalkulatorische Abschreibung. Sie dient nicht der Steuerersparnis, sondern der internen Kostenrechnung und berücksichtigt oft realistische Marktwerte oder kürzere Nutzungsdauern. Für die Steuererklärung gilt jedoch ausschließlich die AfA nach EStG.

AfA in der Einnahmenüberschussrechnung

Bei der Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) trägst Du die jährliche AfA als Betriebsausgabe ein. Sie mindert den Überschuss und damit die zu zahlende Einkommensteuer. Das gilt sowohl für selbständige Unternehmer als auch für Freiberufler, die betriebliche Immobilien oder Betriebsgebäude nutzen.

Verkauf und Ende der Abschreibung von Immobilien

Der Verkauf einer Immobilie und das Ende der Abschreibung haben direkte steuerliche Folgen. Sie beeinflussen die Gewinnermittlung, mögliche Steuerzahlungen und die langfristige Investitionsplanung.

Behandlung der AfA beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie musst Du die bereits vorgenommene AfA berücksichtigen. Sie mindert den Restbuchwert, der vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen wird.

Die Differenz zwischen Verkaufserlös und Restbuchwert ist der steuerpflichtige Gewinn.
Liegt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) und betrifft eine nicht selbst genutzte Immobilie, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei.

Steuerliche Situation nach Ende der AfA

Ist die Nutzungsdauer laut Gesetz erreicht, entfällt die AfA. Du kannst keine weiteren Abschreibungen geltend machen, auch wenn das Gebäude weiterhin Einnahmen bringt. Einnahmen aus Vermietung bleiben jedoch steuerpflichtig, abzüglich anderer Werbungskosten.

Auswirkungen auf Investitionsplanung

Das Ende der AfA solltest Du in Deine langfristige Finanzplanung einbeziehen. Sinkt der Abschreibungsbetrag, erhöht sich oft die Steuerlast. Viele Eigentümer planen in dieser Phase größere Modernisierungen oder Investitionen, um neue AfA-Ansprüche zu schaffen und so die Steuerbelastung zu reduzieren.

Abschreibung von Immobilien: Praxisbeispiele & Vergleichstabellen

Konkrete Zahlen helfen, die Wirkung verschiedener Abschreibungsmethoden zu verstehen. Die folgenden Beispiele zeigen Schritt für Schritt, wie sich AfA-Beträge und Steuerersparnis entwickeln – und bieten Dir eine klare Orientierung für Deine eigene Planung.

Altbau (linear) vs. Neubau (degressiv mit Wechsel)

Der direkte Zahlenvergleich zeigt, wie sich die Wahl der Abschreibungsmethode auf die jährliche Steuerersparnis auswirkt.

Altbau:

Kaufpreis Gebäudeanteil: 250.000 €

Linearer AfA-Satz: 2 %

Berechnung: 250.000 € × 2 % = 5.000 € jährlich

AfA über 10 Jahre: 5.000 € × 10 = 50.000 €

Neubau (5 % degressiv):

Kaufpreis Gebäudeanteil: 300.000 €

Jahr 1: 300.000 € × 5 % = 15.000 €

Jahr 2: 285.000 € × 5 % = 14.250 €

Jahr 3: 270.750 € × 5 % = 13.537,50 €

Jahr 4: 257.212,50 € × 5 % = 12.860,63 €

Jahr 5: 244.351,88 € × 5 % = 12.217,59 €

Jahr 6: 231.134,29 € × 5 % = 11.556,71 €

Jahr 7: 219.577,58 € × 5 % = 10.978,88 €

Jahr 8: 208.598,70 € × 5 % = 10.429,94 €

Jahr 9: 198.168,76 € × 5 % = 9.908,44 €

Jahr 10: 188.260,32 € × 5 % = 9.413,02 € 

Ein Wechsel zur linearen AfA (hier 9.000 € pro Jahr) wäre erst ab dem 11. Jahr sinnvoll, da der degressive Betrag dann erstmals unter 9.000 € fällt.

Abschreibungsverlauf über 10 Jahre

Die folgende Tabelle stellt die jährlichen Abschreibungsbeträge beider Varianten übersichtlich gegenüber.

Beispiel mit Sonderabschreibung

Dieses Szenario zeigt, wie Sonderregelungen die AfA zusätzlich erhöhen können.

Neubau-Mietobjekt:

Kaufpreis Gebäudeanteil: 300.000 €

Lineare AfA: 3 % = 300.000 € × 3 % = 9.000 € jährlich

Zusätzlich Sonder-AfA (§ 7b EStG): 300.000 € × 5 % = 15.000 € pro Jahr (in den ersten vier Jahren)

Gesamt-AfA in den ersten vier Jahren: 9.000 € + 15.000 € = 24.000 € pro Jahr

Gesamtsumme AfA in vier Jahren: 24.000 € × 4 = 96.000 €

Vorteil: Durch die Sonderabschreibung fließt in der Anfangsphase deutlich mehr Liquidität zu, was die Finanzierung entlastet und die Rendite verbessert.

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FAQ

Wie funktioniert die Abschreibung bei Immobilien in der Praxis?

Du setzt jedes Jahr einen festen Prozentsatz vom Gebäudewert in Deiner Steuererklärung an – als Werbungskosten (Vermietung) oder Betriebsausgaben (gewerbliche Nutzung). So verteilst Du die Kosten auf die Nutzungsdauer. Beispiel: 300.000 € × 3 % = 9.000 € jährlich.

Welche steuerlichen Vorteile bietet die Abschreibung von Immobilien?

Die Abschreibung mindert Deine steuerpflichtigen Einkünfte und senkt die Einkommensteuer. Das verbessert Deine Liquidität, weil Du weniger Steuer im laufenden Jahr zahlst. Besonders in den ersten Jahren können Sonderabschreibungen den Effekt verstärken.

Wer darf Immobilien abschreiben?

Nur Eigentümer, die mit der Immobilie Einkünfte erzielen, dürfen sie abschreiben. Dazu gehören Vermieter und Unternehmer mit gewerblich genutzten Gebäuden. Eigennutzer sind ausgeschlossen, es sei denn, es greifen Sonderregelungen wie energetische Sanierungen (§ 35c EStG) oder Denkmalschutz (§ 10f EStG).

Wie berechne ich die Abschreibung einer Immobilie?

Die Formel lautet: Gebäudewert × AfA-Satz ÷ 100. Beim linearen Verfahren bleibt der Abschreibungsbetrag jedes Jahr gleich, bei der degressiven Methode sinkt er, da er vom Restbuchwert berechnet wird. Beispiel: 250.000 € × 2 % = 5.000 € AfA pro Jahr.

Wie hoch ist die Abschreibung bei gebrauchten Immobilien?

Für Baujahre ab 1925 gilt in der Regel ein Satz von 2 % pro Jahr, für ältere Gebäude 2,5 %. Mit einem Gutachten kannst Du eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und so den Satz erhöhen – das lohnt sich vor allem bei renovierungsbedürftigen Objekten.

Wie lange kann ich eine gebrauchte Immobilie abschreiben?

Die Dauer richtet sich nach dem AfA-Satz. Bei 2 % linear sind es 50 Jahre, bei 2,5 % linear 40 Jahre. Wird per Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer festgestellt, reduziert sich die Abschreibungszeit entsprechend.

Wie macht sich die Abschreibung steuerlich bemerkbar?

Die AfA-Abschreibung für Immobilien mindert Dein zu versteuerndes Einkommen und senkt direkt Deine Steuerlast. Der Vorteil entspricht dem AfA-Betrag multipliziert mit Deinem Steuersatz. Beispiel: 9.000 € AfA bei 35 % Steuersatz bringen 3.150 € Steuerersparnis pro Jahr.

Wo wird die Abschreibung in der Steuererklärung eingetragen?

Bei Vermietung trägst Du sie in Anlage V ein. Bei gewerblicher Nutzung gehört sie in die Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder in die Bilanz. Dort mindert sie den Gewinn und damit die Steuerlast.

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