Come aprire un B&B: requisiti, costi e agevolazioni

Aprire un B&B è un’opportunità ideale per chi desidera entrare nel settore dell’ospitalità. In questa guida analizziamo requisiti, costi e incentivi per avviare un B&B in Italia.

Cosa significa aprire un B&B?

Prima di scoprire tutto ciò che serve per aprire un B&B in Italia nel 2025, partiamo dalle basi: cos’è esattamente un bed and breakfast e in cosa si differenzia dalle altre formule di accoglienza.

Che cos’è un B&B?

Un bed and breakfast, spesso abbreviato in B&B, è una tipologia di struttura ricettiva in cui gli ospiti possono pernottare in stanze private, solitamente all’interno di abitazioni private o immobili adibiti ad uso turistico. Il termine Bed and Breakfast significa letteralmente “Letto e Colazione”, poiché l’offerta comprende il pernottamento e la prima colazione servita la mattina successiva. Si tratta di un’attività generalmente gestita da privati che mettono a disposizione parte della propria casa o un edificio vicino adibito a struttura ricettiva.

È un’attività di accoglienza ideale per chi desidera sfruttare al meglio degli spazi inutilizzati, come ad esempio un piano della casa che è rimasto vuoto dopo che i figli sono andati via, oppure una seconda abitazione che è ormai inutilizzata e vuota da anni. Trasformando questi ambienti, sarà possibile creare un’esperienza calda e ospitale per i propri ospiti.

Ma come si fa, concretamente, ad aprire un’attività di questo tipo?

A differenza di molte altre strutture ricettive, i B&B sono solitamente caratterizzati da un’atmosfera familiare e dal contatto diretto tra ospiti e gestori, e a volte anche tra gli stessi ospiti. Generalmente ospitano dalle tre alle cinque camere da letto, questo vuol dire che questo tipo di attività può essere gestita in piccolo, senza la necessità di dover assumere necessariamente un team di dipendenti e collaboratori.

Qual è la differenza tra B&B e altre strutture ricettive?

A differenza di hotel o affittacamere tipo Airbnb, il B&B è spesso considerato l’opzione più accogliente e familiare, grazie anche al numero limitato di ospiti che può ospitare. È una delle idee imprenditoriali più comuni nel mondo del turismo.

Aprire un bed and breakfast richiede meno camere e non implica l’obbligo di servizi extra come un ristorante interno o una reception attiva 24 ore su 24. Inoltre, i B&B sono spesso gestiti direttamente dai proprietari, il che permette di offrire ai clienti un’ospitalità calda e familiare, oltre a poter personalizzare ambienti e servizi secondo il proprio stile.

Cosa serve per aprire un B&B

Quali sono le normative regionali e nazionali che dovrai rispettare se hai deciso di aprire il tuo B&B? Ecco una breve introduzione alle regole che devono essere rispettate:

Normativa nazionale e regionale: cosa sapere

La Legge 96/2006 stabilisce le linee guida generali, valide a livello nazionale, ma ogni Regione ha la facoltà di introdurre regole specifiche.

In alcune regioni, come il Veneto e l'Emilia-Romagna le normative per la gestione dei B&B sono più flessibili, mentre in Piemonte e in Campania i requisiti sono particolarmente rigidi, soprattutto per quanto riguarda gli standard igienico-sanitari delle strutture, in particolare di cucine e prodotti alimentari.

Nonostante le differenze, esistono alcuni requisiti comuni su tutto il territorio italiano:

Classificazione della struttura: il B&B deve essere registrato presso l'ente turistico della Regione di riferimento.
Sicurezza: è obbligatoria la certificazione antincendio per le strutture con più di 25 posti letto.
Igiene: le strutture devono avere il certificato di rispetto delle norme igienico-sanitarie, in particolare del protocollo HACCP.
Comunicazione dei dati degli ospiti: Ogni ospite deve essere registrato presso le autorità di pubblica sicurezza tramite il sistema telematico dedicato.
Numero di camere: per le strutture con più di 5 camere, si applicano le normative previste per le strutture ricettive tradizionali, con ulteriori obblighi in materia di sicurezza e accessibilità.
Nome e identità del B&B: anche se non è un requisito normativo, scegliere un nome efficace e riconoscibile può aiutarti a distinguerti dalla concorrenza e attrarre più clienti.

Le regioni italiani mettono a disposizione per gli utenti la possibilità di utilizzare le risorse online per facilitare l’accesso al cosiddetto Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). Questo portale dedicato contiene tutti i testi normativi, la modulistica e le informazioni burocratiche di cui potreste aver bisogno.

Un'altra fonte importante sono i siti istituzionali regionali, dove trovi le normative specifiche e la modulistica aggiornata, ma che cambia da Regione a Regione. Anche le associazioni di categoria come Federalberghi o l'Associazione Italiana Bed and Breakfast possono dare una mano con informazioni e consulenze specifiche.

Come registrare gli ospiti alle autorità?

In Italia, i titolari di B&B sono obbligati a comunicare i dati di ogni ospite alla polizia — nella maggior parte dei casi tramite il portale online Alloggiati Web. Per accedervi è necessario registrarsi presso la Questura locale, ottenere le credenziali e seguire la procedura indicata. I dati devono essere trasmessi entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite.

Per ogni ospite è necessario indicare:

Nome e cognome
Data e luogo di nascita
Cittadinanza
Tipo e numero del documento d’identità
Date di arrivo e partenza
Sesso

Se l’ospite è minorenne, i dati devono essere forniti attraverso l’adulto accompagnatore.

Posso aprire un B&B senza avere la residenza?

Nella maggior parte delle regioni italiane, è possibile aprire un B&B solo nell’abitazione che rappresenta la propria residenza anagrafica ufficiale. In altre parole, è necessario essere registrati all’anagrafe presso l’indirizzo in cui si trova la struttura.

Tuttavia, esistono delle eccezioni. Ad esempio, nel Lazio, in Toscana e in Lombardia è consentito aprire un B&B anche in un altro immobile, a condizione che vengano rispettati determinati requisiti aggiuntivi.

Documenti necessari

Per iniziare a ospitare legalmente, devi ottenere alcuni documenti fondamentali. Questi possono variare leggermente da una regione all’altra, ma quelli fondamentali sono simili ovunque.

Ti serviranno:

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) da presentare al Comune.
Partita IVA - necessaria se svolgi l’attività in modo continuativo.
Autorizzazioni da parte degli enti locali come ASL o Vigili del Fuoco.
Registrazione nei portali turistici regionali e ottenimento del codice CIR, obbligatorio per pubblicare su piattaforme come Airbnb.

Requisiti sanitari e di sicurezza per aprire un Bed and Breakfast

Per avviare un’attività ricettiva come un B&B, non bastano solo la SCIA e la partita IVA. In molti casi sono richiesti anche permessi tecnici e sanitari, a seconda delle dimensioni e delle caratteristiche della struttura. In particolare, potrebbero essere necessari:

Certificato di Prevenzione Incendi: obbligatorio per strutture con più di 25 posti letto o immobili con superficie superiore a 400 mq. Per ottenerlo, è necessario rivolgersi a professionisti abilitati (periti o ingegneri antincendio).
Autorizzazioni sanitarie: includono diverse verifiche e certificazioni fondamentali per garantire la sicurezza degli ospiti, tra cui:
- Certificazione HACCP per la somministrazione di alimenti (es. colazione)
- Autorizzazione dell’ASL per lo svolgimento di attività ricettiva
- Verifica degli standard igienici della struttura.

Requisiti per aprire un B&B

Se vuoi aprire un B&B, fai attenzione a una serie di requisiti.

Numero massimo di stanze

Nel caso dei B&B, è previsto un numero limitato di camere che possono essere messe a disposizione degli ospiti. Generalmente, i requisiti prevedono:

Da un minimo di 1 a massimo di 3–6 camere, a seconda della normativa regionale;
Non più di 12 posti letto complessivi;
I proprietari devono risiedere nello stesso edificio in cui si svolge l’attività ricettiva.

Queste caratteristiche distinguono chiaramente il B&B dagli hotel e dagli appartamenti turistici. Il B&B è infatti pensato come una formula più “casalinga” e accogliente.

Obbligo del servizio di colazione

La colazione è un elemento obbligatorio nell’offerta di un B&B e deve essere sempre inclusa nel prezzo del soggiorno. Tuttavia, la somministrazione di alimenti è regolata da norme sanitarie precise e comporta alcune restrizioni importanti.

Ai proprietari è consentito offrire solo prodotti confezionati industrialmente. Si tratta, ad esempio, di cornetti sigillati, yogurt monodose, marmellate, miele, succhi di frutta e caffè in capsule o in bustine filtro.

Se il titolare desidera servire piatti freschi preparati al momento, come omelette, crêpes o dolci fatti in casa, è necessario ottenere un’apposita licenza per la somministrazione di alimenti e bevande.

Come aprire un B&B: i passaggi principali

Vediamo adesso quali sono le cose da considerare quando si desidera aprire un B&B e si è alla ricerca dell’immobile perfetto.

Valutazione dell’immobile: è idoneo per un B&B?

Prima di tutto, è importante verificare che l’immobile sia idoneo dal punto di vista strutturale e normativo. Deve avere abbastanza spazio per le camere, i bagni e le aree comuni. Se hai dubbi, consulta le normative locali o rileggi i requisiti fondamentali che abbiamo elencato sopra.

Ricorda che ogni Regione e Comune possono avere regole differenti. Ad esempio, in alcune regioni è obbligatorio che le camere abbiano una superficie minima di 14 m² e che ci sia almeno un bagno ogni due camere.

Presentazione della SCIA presso lo sportello SUAP

La SCIA è il documento chiave per avviare l’attività. Va presentata allo sportello SUAP insieme ai permessi necessari, come il certificato antincendio e l’autorizzazione sanitaria.

Una volta presentata la SCIA, puoi iniziare l’attività senza attendere ulteriori autorizzazioni, salvo richieste specifiche da parte del Comune.

Esistono regimi fiscali ad hoc per i B&B?

In Italia sono previsti regimi fiscali semplificati per i titolari di B&B, soprattutto quando l’attività viene svolta in forma non imprenditoriale, cioè senza l’offerta di servizi aggiuntivi e senza personale fisso. In questi casi, il B&B può essere considerato un’attività non commerciale, gestita a livello domestico.

Posso aprire un B&B senza la partita IVA?

In alcuni casi puoi aprire un B&B senza partita IVA. Ad esempio, se:

Affitti alcune stanze nella tua abitazione,
Vivi nello stesso immobile,
Non offri servizi alberghieri (come pulizie giornaliere, reception, ecc.),
L’attività è svolta in modo occasionale o stagionale,

In questi casi, il B&B è considerato attività non imprenditoriale e domestica.

Tuttavia, la partita IVA diventa necessaria se:

Offri servizi extra a pagamento, come transfer, escursioni, pulizie.
L’attività è svolta in modo continuativo durante tutto l’anno, con un chiaro intento di lucro.

Quanto costa aprire un B&B?

Aprire un bed and breakfast richiede un investimento iniziale che può essere significativo e che varia sensibilmente in base a diversi fattori, quali: dimensioni della struttura, ubicazione, stato dell'immobile e livello di servizi offerti.

In questa sezione analizzeremo nel dettaglio tutti i costi da considerare, sia quelli iniziali che quelli ricorrenti, per aiutarti a pianificare al meglio il tuo budget e i prossimi passi da fare per far crescere il tuo investimento iniziale al meglio.

Costi iniziali: adeguamenti, arredamento e marketing

L’investimento necessario per aprire un attività ricettiva può essere suddiviso in tre categorie principali:

Adeguamenti strutturali e normativi

I costi per avviare un'attività ricettiva dipendono dallo stato dell’immobile e dai lavori necessari per metterlo a norma: ristrutturare un immobile può costare tra 10.000 e 30.000 €, a seconda del suo stato, e adeguare l'immobile alle norme antincendio può richiedere tra 5.000 e 15.000 € e oltre.

Poi, per certificazioni e permessi obbligatori come la SCIA e il certificato di prevenzione incendi, devi mettere in conto 1.000 - 3.000 €.

Infine, per gli impianti elettrico, idrico e di climatizzazione, ci vogliono 3.000 - 8.000 € per garantire comfort e sicurezza agli ospiti.

Tieni conto che queste stime possono cambiare a seconda delle normative regionali e di come è fatta la struttura.

Arredamento e allestimento

L’arredo e l’allestimento di un B&B richiede un investimento importante, che dipende dalla qualità e dallo stile che si sceglie e dall’esperienza che si vuole offrire ai propri clienti.

Se volete arredare una camera matrimoniale completa, con letto, armadio, comodini e illuminazione, dovrete preventivare tra 2.500 e 5.000 €.

Per l'area comune, dove gli ospiti faranno colazione e si rilassano prima di uscire a esplorare la città, bisogna prevedere una spesa compresa tra 5.000 e 10.000 €, a seconda delle dimensioni e dei materiali scelti.

Tutto dipende dallo stile che volete donare al vostro B&B, non esistono regole fisse per l’arredo e le decorazioni.

Per quanto riguarda il marketing e la presenza online, le spese generalmente includono:

Sito web professionale: 1.000 - 3.000 €
Fotografie professionali: 300 - 800 €
Iscrizione a portali (Booking, Airbnb): 15 - 30% di commissione per prenotazione
Materiale promozionale: 500 - 1.500 €

Quanto investire per aprire un B&B?

Considerando tutti i costi appena visti, per una struttura media con 3-5 camere, l'investimento iniziale potrebbe oscillare tra 30.000 € e 70.000 €.

Costi operativi: utenze, manutenzione e tasse

Una volta avviata l'attività, è fondamentale considerare le spese ricorrenti mensili e gli oneri fiscali.

Spese ricorrenti:

Utenze (luce, gas, acqua, internet): 300 - 700 €/mese
Pulizie e lavanderia: 400 - 1.000 €/mese
Manutenzione ordinaria: 200 - 500 €/mese
Assicurazioni: 1.000 - 2.500 €/anno
Prodotti per la colazione e igiene: 300 - 600 €/mese

Costi fiscali:

Contributi INPS: variabili in base al regime scelto
Tasse (IRPEF o sostitutiva): dipendono dal fatturato
IVA (se applicabile): generalmente al 10% per servizi turistici

Pro e contro di aprire un B&B

Aprire un bed and breakfast è una bella occasione per chi vuole lavorare nel settore turistico e dell'ospitalità, ma è comunque un'impresa, con i suoi pro e contro, e come in ogni attività imprenditoriale, è meglio pensarci bene prima di investire.

I vantaggi: reddito passivo e flessibilità

Gestire un B&B può offrire diversi vantaggi, soprattutto se cerchi un'attività più flessibile e autonoma rispetto alla gestione di una struttura alberghiera tradizionale. È anche un’ottima soluzione per valorizzare al meglio un immobile di proprietà, trasformandolo in una fonte di guadagno.

Ecco i principali benefici:

Flessibilità lavorativa: puoi organizzare l’attività secondo i tuoi ritmi, decidendo se aprire tutto l’anno o solo in determinati periodi.
Guadagni extra: è un modo per ottenere un reddito aggiuntivo, sfruttando ambienti che altrimenti rimarrebbero inutilizzati.
Valorizzazione dell’immobile: una casa in una zona turistica può offrire rendimenti superiori rispetto all’affitto tradizionale, aumentando il valore del bene nel tempo.
Alto potenziale nelle zone strategiche: in località di mare o città d’arte, un B&B può diventare un’attività davvero redditizia.

Le sfide: stagionalità, impegni burocratici e gestione operativa

Aprire un bed and breakfast può sembrare un’esperienza entusiasmante e gratificante, ma non è sempre tutto rose e fiori. Prima di avviare l’attività, è fondamentale conoscere anche le difficoltà più comuni, per affrontarle con consapevolezza ed evitare brutte sorprese.

Ecco i principali ostacoli:

Stagionalità del turismo: la domanda turistica spesso si concentra in determinati periodi dell’anno. Nelle località di mare, l’alta stagione va da maggio a settembre, mentre nelle città d’arte come Firenze o Bologna i periodi più attivi sono primavera e autunno.
Burocrazia complessa: servono permessi, comunicazioni al Comune, SCIA e adempimenti vari. Ogni attività ricettiva deve rispettare norme igienico-sanitarie e ottenere certificazioni specifiche.
Adeguamenti strutturali: in alcuni casi sarà necessario adattare l’immobile per rispettare requisiti minimi (accessibilità, norme antincendio, ecc.).
Gestione amministrativa generale: anche se non hai partita IVA, dovrai comunque occuparti della gestione dei registri e delle comunicazioni agli enti turistici.

Strumenti per la gestione di un B&B

Gestire un B&B richiede non solo ospitalità, ma anche una buona organizzazione. Per far funzionare l’attività in modo efficiente, è importante utilizzare strumenti moderni che aiutino ad automatizzare le attività quotidiane, gestire le prenotazioni, comunicare con gli ospiti e controllare i flussi finanziari.

Quali strumenti gestionali usare?

Tra le soluzioni più utili troviamo:

Software di prenotazione online, come booking.com, Airbnb o sistemi PMS (property management system) specializzati, che permettono di sincronizzare i calendari, evitare doppie prenotazioni e semplificare la gestione amministrativa.
Sistemi CRM, che aiutano a mantenere un database degli ospiti, conservare le loro preferenze e utilizzarle per offerte personalizzate o strategie di marketing mirato.
Strumenti per la contabilità, come Finom, per emettere fatture, monitorare le spese e gestire gli obblighi fiscali.
Piattaforme per recensioni e sondaggi, come Google Forms o SurveyMonkey, per raccogliere feedback e migliorare la qualità del servizio.

La scelta degli strumenti dipende dalle dimensioni della struttura, dal numero di ospiti e dalle tue preferenze personali nella gestione.

Agevolazioni e incentivi per aprire un B&B

Per sostenere lo sviluppo del settore turistico, molte regioni italiane mettono a disposizione specifiche agevolazioni per chi decide di aprire un bed and breakfast.

Finanziamenti agevolati e bandi regionali

Diverse regioni, in particolare quelle del Mezzogiorno, offrono finanziamenti agevolati per la creazione di nuove strutture ricettive e nuove attività. In Campania, Puglia e Sicilia, ad esempio, sono attivi bandi che prevedono contributi a fondo perduto fino al 50% delle spese sostenute per ristrutturazioni e adeguamenti.

Alcuni programmi regionali sono specificamente rivolti al recupero di edifici storici o al rilancio di borghi e aree interne, con contributi particolarmente vantaggiosi per chi trasforma vecchie abitazioni in strutture ricettive. È fondamentale consultare periodicamente i bandi pubblicati sui siti istituzionali delle singole regioni o rivolgersi agli sportelli dedicati alle imprese turistiche.

Nuove imprese a tasso zero: come accedere

In Italia esiste un programma statale chiamato "Nuove imprese a tasso zero", pensato per sostenere i giovani imprenditori. Attraverso questa iniziativa è possibile ottenere finanziamenti agevolati a tasso zero per l’avvio o lo sviluppo di nuove imprese.

Per accedere a questo programma, è necessario soddisfare alcuni requisiti:

Cittadinanza: essere cittadino italiano o di un altro paese dell’UE residente in Italia.
Età: fino a 35 anni per gli uomini e nessun limite di età per le donne.
Costituzione dell’impresa: l’impresa (es. ditta individuale o SRL) deve essere stata costituita da non più di 5 anni al momento della domanda.
Operatività: l’attività deve avere sede in Italia.
Settori ammessi: il progetto deve rientrare in uno dei settori prioritari ammessi dal programma (ad esempio: produzione, turismo, agricoltura, innovazione, cultura).

FAQ

Come scegliere la location ideale per aprire un B&B?

È ideale se nelle vicinanze ci sono attrazioni turistiche, un buon collegamento con i mezzi di trasporto (autobus, treni, parcheggi), oltre a ristoranti e negozi. Bisogna anche tenere conto della concorrenza nella zona e della stagionalità della domanda.

Meglio affittare stanze singole o l’intera struttura?

Affittare camere singole è comodo per gli ospiti con un budget limitato e garantisce un flusso di clienti più stabile. Affittare l’intera struttura è invece adatto a famiglie e gruppi numerosi, e consente di applicare un prezzo più alto per notte.

È possibile aprire un B&B in un condominio?

Sì, è possibile. Spesso è necessario ottenere l’autorizzazione dai condomini o dall’amministratore del condominio, soprattutto se si prevede di ospitare frequentemente o di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.

Quali sono le strategie migliori per gestire le recensioni negative?

Quando si tratta di gestire recensioni negative, è importante agire in modo rapido, cortese e senza lasciarsi coinvolgere emotivamente. Se il reclamo è fondato, è bene chiedere scusa e proporre una soluzione al problema o un risarcimento.

Come fidelizzare gli ospiti per aumentare il numero di prenotazioni ripetute?

Per far tornare gli ospiti, non basta offrire un alloggio comodo: è importante creare per loro emozioni positive. A questo scopo aiutano gli sconti per i clienti abituali, le email personalizzate di ringraziamento e con offerte dedicate, così come piccoli gesti di attenzione.

Quali sono i periodi migliori per aprire un B&B?

Il momento ideale per aprire un B&B è circa 1–2 mesi prima dell'inizio dell'alta stagione turistica nella propria regione. Nelle zone costiere, questo significa la primavera (aprile–maggio), per essere pronti all’estate. Nelle città d’arte come Roma o Firenze, il periodo migliore è marzo o aprile.

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