Créer une SCI (Société civile immobilière) : comment faire ?

Créer une SCI, ou société civile immobilière, c’est opter pour une structure juridique destinée aux propriétaires/partenaires pour la gestion d'un bien commun. Les associés concernés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de profiter des profits (ou pertes) qui pourraient en découler. Il est donc capital de comprendre le fonctionnement de cette forme juridique et de respecter toutes les étapes de sa création. Voici les étapes essentielles à suivre pour réussir la création de votre SCI.

Qu'est-ce qu'une SCI : Société Civile Immobilière

La SCI est une forme juridique concernant exclusivement les projets immobiliers portés par au moins 2 personnes. Ce statut de société est principalement dédié aux entreprises exerçant les activités suivantes :

• Acquisition de patrimoine immobilier (achat d'immeubles, construction en vue de la vente, etc.)
• Exploitation de patrimoine immobilier (gestion, location, etc.)

Il existe plusieurs types de SCI : les sociétés civiles immobilières de gestion, de location, d'attribution, de construction et de vente, mais aussi la SCI familiale.

Bon à savoir : La création SCI peut être créée par la fusion de personnes physiques ou morales indéfiniment responsables des obligations sociales, à hauteur de leurs parts dans le capital social.

Pourquoi choisir de créer une SCI : les avantages et les inconvénients de la SCI

Les avantages de la création ou de l'acquisition d'une SCI sont très intéressants :

• D'un point de vue fiscal, la SCI procure certains avantages fiscaux. En effet, les contribuables peuvent bénéficier de réductions d'impôts spécifiques à l'immobilier.
• La SCI n'est pas obligée de divulguer ses comptes car elle n'est pas une entité commerciale.
• Monter une SCI est également très pratique pour faciliter la transmission en cas de décès. Pour une succession, seules les parts de la société immobilière sont transmises.
• La séparation de la nu propriété et de l'usufruit est un avantage supplémentaire.

Le principal inconvénient résulte du fait que les associés sont solidairement responsables des dettes de la société. En effet, si les bénéfices sont partagés, les pertes le sont également. Par conséquent, en cas de crise, leurs biens personnels ne sont pas protégés, contrairement à une SARL, une SELARL ou une EIRL.

La gestion d'une Société civile immobilière SCI peut être explicitement spécifiée dans les statuts, mais il est aussi possible de désigner le gérant en dehors des statuts avec un procès-verbal de nomination. Cette formule permet de faciliter la gestion, car elle ne requiert aucune modification des statuts en cas de changement de gérant. Nous avons écrit sur les avantages et les inconvénients de la SCI de manière plus détaillée dans cet article.

Les étapes nécessaires pour créer une société civile immobilière

Une fois que toutes les conditions requises pour la création d'une SCI sont remplies, un certain processus doit être suivi avant que la société puisse être constituée.

Étapes 1: La rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la SCI est la première étape incontournable de la création d’une SCI. Ce document doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :

• la forme de la société
• le nom de la SCI (nous avons écrit sur la façon de trouver un bon nom pour une entreprise ou une marque ici, et sur les générateurs de noms qui peuvent vous aider à trouver un nom approprié ici)
• le nom des associés et leurs apports
• le montant du capital social
• le siège social de la SCI
• l'objet social de la SCI
• la durée d'existence de la société (99 ans maximum)
• les modalités de fonctionnement et de vote
• la nomination du gérant
• les dates d'ouverture/clôture des périodes comptables
• les clauses d'agrément (facultatif)
• les conditions de dissolution de la société

Afin de garantir la validité des statuts, ceux-ci doivent être paraphés et signés par chaque associé d une SCI.

Étape 2 : La constitution d'un capital social

Pour constituer le capital social d'une SCI, il est possible de faire un apport en nature ou un numéraire. Un apport minimum de 1 € doit être effectué par chaque associé pour intégrer la société. Ainsi, les associés d’une SCI ont le choix entre :

• Les apports en numéraire : il s'agit d'une contribution monétaire. Le paiement s'effectue en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI.
• Les apports en nature : il s'agit d'un apport non monétaire de biens immobiliers ou mobiliers. Si la valeur de ces contributions est supérieure à la valeur de la contribution financière, un commissaire doit procéder à leur évaluation.

Il est également possible de créer une SCI à capital variable. Cela signifie que le capital peut fluctuer librement entre un montant minimum et un montant maximum. Si tel est le cas, une disposition doit être prévue à cet effet dans les statuts.

Bon à savoir : Il n'est pas obligatoire d'ouvrir un compte bancaire avant la création effective de la SCI. Cette démarche peut avoir lieu après l'obtention du kbis. Pour déposer le capital social, les entrepreneurs qui créent une SCI peuvent se faire aider de Finom : une plateforme clé en main pour les entrepreneurs qui permet la gestion comptable et financière de la SCI. Grâce à Finom, les entrepreneurs peuvent ouvrir un compte commercial et effectuer leur facturation rapidement et facilement.

Étape 3 : La publication d'une annonce légale

La publication d'une annonce légale dans le journal d'annonces légales (JAL) ou le service de presse en ligne (SPEL) est obligatoire pour l'ouverture de la SCI. L'avis juridique de la SCI doit contenir certaines informations :

• la date de signature des statuts
• le nom de la société
• la forme de la société
• le montant du capital social
• la valeur nominale des parts sociales
• l'adresse du siège social
• l'objet social de la société
• le nom du gérant
• le tribunal de commerce d'enregistrement de la société

Étape 4 : Constituer un dossier d'enregistrement

Le dossier de SCI création doit obligatoirement contenir certains documents :

• l'original des statuts de l'association
• le formulaire M0 relatif à la création de l'entreprise
• la déclaration des bénéficiaires effectifs
• le certificat de non-condamnation du gérant
• un justificatif de l'adresse du siège social
• une attestation de dépôt du capital
• un certificat de publication dans un JAL
• un chèque pour payer les droits d'enregistrement

Au total, vous devez prévoir un budget compris entre 400 et 500 euros pour la création de votre SCI, voire plus si vous vous faites aider d’un professionnel pour les démarches de rédaction des statuts et d’immatriculation.

Étape 5 : Enregistrement au RCS - Registre du Commerce et des Sociétés

Pour confirmer le processus de création d'une SCI, vous devez l'immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette étape est indispensable pour obtenir votre extrait Kbis (carte d'identité de l'entreprise immatriculée au RCS) ainsi qu'un numéro Siren.

Bon à savoir : l'extrait Kbis est normalement délivré dans les 3 à 7 jours ouvrés suivant le dépôt du dossier.

Comment constituer une SCI : mode d'imposition

Les associés d'une société civile immobilière (SCI) peuvent choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). La SCI est assujettie à l'IR par défaut, mais elle a la possibilité d'être soumise à l'IS. Deux options se présentent :

• l'option pour l'IR : seuls les revenus fonciers des associés seront imposés. Ils devront déclarer les revenus de la SCI dans leur déclaration annuelle de revenus.
• l'option pour l'impôt sur les sociétés : les revenus sont imposés par la société. Ainsi, les amortissements (perte de valeur d'un bien) peuvent être déduits du revenu imposable, et les associés ne seront imposés que s'ils perçoivent des dividendes.

En outre, 

• Exonération d'impôt de 100 000 € en cas de donation de parts entre ascendants et descendants ;
• Exonération des cotisations de sécurité sociale si le bien est détenu depuis plus de 30 ans ;
• Exemption de l'impôt sur les plus-values lors de la vente de bâtiments s'ils ont été détenus pendant plus de 22 ans.

En résumé : pourquoi créer une SCI

Opter pour une SCI est idéal pour gérer ou exploiter des biens immobiliers avec plusieurs associés. Son mode de fonctionnement flexible, sa création et sa gestion peu coûteuses et son faible apport de départ peuvent faire une SCI une option viable pour les entrepreneurs du secteur de l’immobilier. En revanche, les associés de la SCI sont responsables solidairement en cas de dettes ou de pertes de la société, et leur patrimoine personnel peut être engagé.