Régime micro-foncier : est-il fait pour vous ?

Qu'est-ce que le micro-foncier ?

En France, tout propriétaire qui dégage un revenu foncier d’un investissement locatif doit le déclarer à l’impôt sur le revenu.

Le micro-foncier est le régime d'imposition par défaut pour les biens locatifs non meublés dont les revenus ne dépassent pas 15 000 € brut par an. Ce régime avantageux et simplifié permet de bénéficier d’avantages fiscaux sous forme d'abattement forfaitaire appliqué au montant des loyers perçus.

Il fait partie, avec le régime du réel, des régimes d’imposition qui s'appliquent aux biens locatifs non meublés. Le régime du réel est appliqué lorsque la limite de 15 000 € est dépassée. En dessous du plafond du régime micro-foncier, le propriétaire peut également choisir le régime du réel s’il le juge plus avantageux. Nous vous proposons de découvrir toutes les spécificités à connaître pour choisir le régime le plus bénéfique pour votre situation.

Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier a l’avantage de disposer d’une fiscalité avantageuse. Il permet au contribuable de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 %, ce qui lui permet de payer des impôts sur seulement 70 % des loyers perçus.

En plus de disposer d’une fiscalité immobilière avantageuse, le régime micro-foncier permet également de bénéficier de démarches déclaratives simplifiées. Les loyers perçus doivent simplement être renseignés en même temps que vos autres revenus dans la déclaration de revenus 2042. Le propriétaire n’a pas à renseigner ses charges et dépenses réelles, et n’a pas à fournir des justificatifs, comme c’est le cas avec le régime réel. Aucune déclaration fiscale annexe n’est nécessaire.

Le régime micro-foncier est idéal pour les contribuables qui souhaitent une approche simple et peu contraignante en matière de fiscalité immobilière. En choisissant le régime micro-foncier, les contribuables peuvent économiser du temps et de l'argent en évitant la gestion fastidieuse des charges déductibles et en bénéficiant d'une fiscalité simplifiée.

Qu'est-ce que l'abattement micro-foncier et comment est-il calculé ?

Lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu, le contribuable doit renseigner le montant des revenus locatifs qu’il a touché lors de l’année fiscale. Ils correspondent aux loyers bruts perçus, hors charges. Il pourra alors bénéficier d’un abattement de 30 % appliqué automatiquement sur le montant des revenus locatifs. Cela signifie que seuls 70 % des loyers perçus sont soumis à l’impôt.

Après abattement, les revenus fonciers sont intégrés au calcul global de l’impôt sur le revenu, incluant également les autres revenus comme les pensions et les salaires.

Le régime micro-foncier ne prend pas en compte les charges et les dépenses liées à l'investissement locatif. Bien que sa simplicité et son abattement soient des avantages dans certaines situations, l'impossibilité d’intégrer les charges lourdes ou les travaux ponctuels pour diminuer la base d’imposition peuvent également représenter un inconvénient. Contrairement au régime réel, le micro-foncier ne permet pas de réaliser de déficit foncier pour supprimer l’imposition sur les revenus locatifs durant plusieurs exercices.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ?

Pour profiter du régime micro-foncier, il est nécessaire de remplir certaines conditions. La principale est de ne pas générer des revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 euros bruts (hors charges). Le seuil est valable pour l’ensemble du foyer fiscal et le contribuable devra donc prendre en compte les loyers qu’il perçoit, mais aussi ceux que son conjoint ou personnes à charge éventuelles peuvent percevoir.

De plus, le régime du micro-foncier ne peut pas être appliqué dans les cas suivants :

• Le contribuable est propriétaire d’un monument historique ;
• L’immeuble du contribuable est localisé dans un site patrimonial remarquable ;
• Les revenus du bien foncier sont soumis à un régime spécifique (dispositif Pinel, dispositif « Borloo ancien », loi Scellier, déduction au titre de l‘amortissement Besson, Périssol ou Robien) ;
• Le bien est détenu en nue-propriété ou mis en location sous une convention avec l'ANAH.

De plus, le régime micro-foncier ne s’applique qu’aux locations qui ne sont pas meublées. Les biens locatifs pour lesquels le régime est applicable sont les suivants :

• Les locaux d'habitation (appartement, maison) ;
• Les locaux d’activités (local commercial, bureau, entrepôt, etc.) ;
• Les parkings ;
• Les espaces de stockages ;
• Les caves ;
• Les terrains.

Si le contribuable remplit les conditions précédentes, il sera affecté au régime micro-foncier de plein droit.

Comment calculer l'impôt sous le régime micro-foncier ?

Le contribuable qui bénéficie du régime micro-foncier doit déclarer ses revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu. Pour cela, il doit remplir la déclaration d’impôt n° 2042, en indiquant le montant brut des revenus fonciers perçus dans la case 4BE intitulée « Revenus fonciers ».

Les revenus fonciers bruts prennent en compte :

• Les loyers perçus ;
• Les charges versées par les locataires ;
• Les indemnités et les subventions perçues.

Un abattement forfaitaire de 30 % est ensuite appliqué à la somme globale par l’administration fiscale pour former la base d’imposition. La base d’imposition équivaut donc à 70 % de la totalité des revenus fonciers bruts.

Le calcul de la base d'imposition peut être effectué avec la formule suivante :

Totalité des revenus fonciers bruts x 0,7 = base d’imposition

Par exemple, si la totalité des revenus fonciers bruts équivaut à 10 000 euros, la base imposable sera de 7 000 euros (10 000 x 0,7).

La base imposable des revenus fonciers sera ensuite ajoutée aux autres revenus du contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu global.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Le micro-foncier est un régime d’imposition intéressant à la fois par sa simplicité que pour son abattement fiscal. Toutefois, il peut être plus favorable d’opter pour le régime réel dans certaines situations.

Le contribuable qui génère plus de 15 000 € annuels de revenus fonciers sera soumis au régime d’imposition au réel. S’il est en dessous de ce seuil, il sera soumis de plein droit au régime micro-fiscal, mais pourra opter pour le régime du réel s’il le souhaite. Pour choisir le régime le plus bénéfique pour votre déclaration de revenus fonciers, il est essentiel de s’appuyer sur certains critères.

Le choix du régime le plus bénéfique pour votre situation sera en grande partie déterminé par vos charges. Dans le régime micro-foncier, elles ne sont pas prises en compte, alors que dans le régime réel, les charges sont déductibles.

Voici quelques exemples où les charges peuvent jouer en faveur du régime réel :

• Financement de l’investissement à crédit : le propriétaire peut inclure les primes d’assurance emprunteur et les intérêts d’emprunt dans ses charges déductibles. Ces charges peuvent être élevées, en particulier lors des premières années, ce qui rend le régime réel avec déduction des charges beaucoup plus intéressant que l'abattement de 30 % du régime micro-foncier ;
• Frais de gestion : ils incluent les charges de gestion locative, les charges de copropriété, les impôts fonciers, etc. ;
• Travaux de rénovation : les dépenses couvrant la réparation, l’entretien, et les travaux réalisés pour faciliter la location d’un bien foncier et améliorer les conditions de vie à l’intérieur, font également partie des charges déductibles. Ces dépenses représentent souvent des montants élevés qui permettent de réaliser un déficit foncier permettant au contribuable de ne pas payer d’impôt durant un ou plusieurs exercices. Les dépenses de travaux de rénovation déductibles ne prennent pas en compte les travaux d’extension et d’agrandissement.

Si vous bénéficiez du régime micro-foncier de plein droit mais choisissez d’opter pour le régime réel, il est important de prendre en considération qu’un engagement de 3 ans est nécessaire. Il est donc important d’anticiper le montant des charges que vous pourrez déduire durant les 3 années à venir grâce au régime réel, car vous ne pourrez pas en changer avant la fin de cette période.

Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et le statut LMNP ?

Le régime micro-foncier est destiné uniquement aux locations nues dont les revenus sont soumis à l’IR. Les revenus des propriétaires et investisseurs qui louent des biens fonciers meublés, les Loueurs Meublé Non Professionnels (LMNP) et les Loueurs Meublé Professionnels (LMP), sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les LMNP disposent également d’un régime simplifié par défaut si leurs revenus ne dépassent pas un certain seuil. Il s’agit du régime micro-BIC. Voici les seuils pour en bénéficier :

• 77 700 euros pour des locations meublées classiques ;
• 188 700 euros pour des chambres d’hôtes ou des locations meublées de tourismes classés.

En termes de fiscalité, le régime LMNP micro-BIC est plus avantageux puisqu’il permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 % minimum (71% pour les locations meublées touristiques), alors que le micro-foncier dispose d’un abattement de 30 %. Toutefois, si vous dépassez le seuil de 23 000 € de recettes annuelles au sein de votre foyer fiscal, il vous faudra créer une entreprise pour exercer votre activité de location meublée.

Conclusion

Le micro-foncier est un régime avantageux qui permet à la fois de simplifier les démarches déclaratives pour les propriétaires et de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, le régime réel peut parfois être plus intéressant, en particulier si vous avez des charges importantes.

Afin de vous diriger vers le régime d’imposition le plus adapté à votre situation, il est important de procéder au calcul du montant de vos charges annuelles rentrant dans la catégorie des charges déductibles du régime réel. Si ces charges sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers, il peut être intéressant de passer au régime réel. Pensez à calculer vos charges prévisionnelles sur 3 ans car vous ne pourrez pas revenir au régime micro-foncier avant la fin de cette période.

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