Qu'est-ce qu'un bail commercial?
Un bail commercial est un contrat de location qui régit la location d’un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. En outre, c’est un contrat de location de longue durée qui sert à exploiter un fonds de commerce.
Le contrat de location est conclu entre le bailleur (propriétaire) et le locataire. Le locataire peut être une personne morale que physique.
Différents types de locaux peuvent être loués avec un bail commercial :
- Bureaux
- Magasins
- Usines
- Entrepôts
- Ateliers
Le bail commercial n’a pas de forme obligatoire, toutefois il est conseillé d’établir un contrat écrit sur un support électronique ou papier afin de disposer d’une preuve de l’existence du contrat.
A noter : le bail commercial est différent du fonds de commerce qui correspond à un ensemble de biens (incorporels et corporels) permettant d’exploiter une activité, dont le matériel et le nom commercial. Le fonds de commerce contient le droit au bail.
Différences entre un bail commercial et d'autres types de baux
On peut distinguer le bail commercial d’autres types de bail de location comme :
- Le bail professionnel : contrairement au bail commercial qui permet d’exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle, le bail professionnel est conçu pour exercer une activité professionnelle non-commerciale. Il est généralement utilisé pour les professions libérales réglementées (médecins, avocats experts-comptables…) et non réglementées (consultant, informaticien…).
- Le bail résidentiel : à l'opposé du bail commercial, le bail résidentiel n’est pas destiné à exercer une activité professionnelle. Ce contrat de location est établi à des fins résidentielles.
Durée d’un bail commercial
Le bail commercial est généralement établi pour une durée minimale de 9 ans et offre donc une certaine protection au locataire. Le locataire peut résilier le contrat du bail à des échéances triennales, d’où son nom de bail 3-6-9.
Deux exceptions existent :
- Les locations saisonnières : elles permettent d’établir des baux d’une durée de 3 à 6 mois. Le contrat de location saisonnier peut être renouvelé pour chaque saison (estivale et hivernale) mais le fonds de commerce ne peut pas être exploité hors de ces périodes sous peine d’être requalifié en bail commercial.
- Le bail dérogatoire : aussi appelé bail précaire, il dispose d’un régime particulier prévu par l’article L145-5 du Code de commerce et permet d’établir un bail d’une durée de 36 mois (3 ans) maximum. Si le bail dérogatoire dépasse la durée de 36 mois et que les parties ne souhaitent pas y mettre fin, il sera transformé en bail commercial.
Les parties prenantes dans un bail commercial
Le bail commercial est établi entre le bailleur (propriétaire) et le locataire (preneur). Chaque partie dispose de certaines responsabilités et obligations :
- Le bailleur : le propriétaire a pour obligation de mettre le bien immobilier loué à disposition du locataire. Il doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux pour toute la durée du bail et donc le protéger d’une éviction intempestive. Le propriétaire est également responsable des vices cachés et des réparations importantes du local, ainsi que de son entretien.
- Le locataire : il a pour obligation de payer le loyer, de respecter l’usage des lieux, de faire preuve de diligence concernant le local et de restituer le local en bon état. Il a également pour responsabilité de se charger des travaux mineurs.
Les clauses essentielles d'un bail commercial
Bien qu’aucune forme ne soit imposée par la loi pour le contrat de bail commercial, la matérialisation par écrit du contrat est conseillée. Il est alors de rigueur d’y faire figurer certaines mentions obligatoires, à savoir :
- L’identité et l’adresse des parties prenantes
- La durée du bail et les modalités de renouvellement
- Les activités pouvant être exercées dans le local
- Le montant du loyer et les modalités de paiement
- La répartition des charges entre le bailleur et le locataire
- Les charges et impôts liés au bail
- Le montant de la garantie
- Les règles concernant les travaux et réparations
- Le droit au renouvellement
- Les modalités de résiliation, de sous-location ou de cession du bail
- Une annexe de l'état des lieux d’entrée et de sortie
- Une annexe environnementale concernant la quantité de déchets produite et l’énergie consommée, pour les surfaces de plus de 2000m²
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Les spécificités du régime des baux commerciaux
Les baux commerciaux présentent plusieurs caractéristiques spécifiques qu'il convient de garder à l'esprit.
Les règles de fixation du loyer
Conformément à l’article L145-33 du Code de commerce, le loyer du bail commercial est soumis à une révision triennale et doit être en accord avec sa valeur locative.
En principe, le loyer est initialement fixé lors de la signature du bail. Son montant peut ensuite être révisé par les parties tous les 3 ans. La révision doit respecter la variation des indices trimestriels de référence pratiquée par la Banque de France, à savoir :
- L’indice des loyers commerciaux (ILC)
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Les conditions de renouvellement du bail
Le locataire dispose d’un droit de renouvellement du bail commercial et toute clause contraire figurant dans le contrat sera considérée comme invalide. Pour profiter du droit de renouvellement du bail, le locataire doit impérativement être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Une exception existe cependant, lorsque l’exploitation du fond de commerce n’est pas effective dans les 3 ans précédant l’expiration du contrat, le locataire ne dispose pas de son droit de renouvellement.
Le locataire peut mettre en œuvre son droit de renouvellement en initiant une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande de renouvellement doit être effectuée dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Dans le cas d’un commun accord, le bail commercial peut aussi être reconduit tacitement, mais cela peut être risqué pour le locataire.
Les droits du locataire en cas de départ anticipé
La résiliation triennale permet au locataire de résilier son bail, sans motif particulier, à chaque expiration d’une période de 3 ans.
Le locataire doit résilier son contrat auprès du bailleur au minimum 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Il peut le faire de deux manière :
- Par lettre recommandée avec avis de réception.
- Par acte de commissaire de justice (anciennement appelé acte d’huissier de justice).
Dans certaines situations, le locataire peut aussi résilier son bail en dehors des périodes triennales :
- Le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité ou a demandé ses droits à la retraite.
- Le bailleur ne respecte pas certaines obligations du contrat : dans ce cas le locataire peut demander la résolution judiciaire du bail en se rapprochant du tribunal judiciaire compétent.
- La décision vient d’un commun accord entre le locataire et le bailleur.
Les obligations du bailleur en matière de maintien et d'amélioration des lieux loués
La répartition des charges de maintien de d’amélioration des lieux loués est généralement établie dans le bail commercial. D’usage, c’est au propriétaire d'entretenir les locaux et de les conserver en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est donc responsable des travaux suivants :
- Grosses réparations (toiture, charpente, mise aux normes...)
- Travaux éventuels imposés par l’administration
Selon l’article 605 du Code civil, le locataire doit se charger des petites réparations d’ordre locatives (revêtement de sol, papier peints, peintures…).
Afin de faire face aux dépenses imprévues, il est recommandé de préciser explicitement l’obligation de travaux des parties prenant dans le contrat.
La résiliation du bail commercial
La résiliation du bail commercial peut être effectuée à l’initiative du locataire ou du bailleur, ou par la mise en place d’une clause résolutoire.
La locataire n’a pas besoin de motif pour résilier son bail. Il doit simplement respecter la durée du préavis et les modalités de résiliation établies dans le bail. Il est possible d’inclure une prévoir une indemnité dans le contrat si la résiliation du bail a lieu de manière anticipée.
Étant un contrat très protecteur du locataire, le bailleur ne peut donner congé au preneur seulement dans certaines situations précises :
- La construction, la reconstruction, ou la surélévation de l’immeuble existant ;
- La réaffectation en local d’habitation ;
- L'exécution de travaux prescrits ou autorisés ayant lieu lors d’une opération de restauration immobilière ;
- La démolition de l’immeuble pour un projet de renouvellement urbain ;
- La cessation d’activité.
Les formalités de la résiliation sont encadrées par l’article L145-9 du Code de commerce. Voici ce qu’elles prévoient :
- L’envoie du courrier au minimum 6 mois à l’avance ;
- La mention du motif de congé.
Le locataire peut contester le congé ou demander des indemnités d’éviction auprès du tribunal dans les 2 ans suivants sa réception.
Si le bailleur résilie ou ne renouvelle pas le bail sans motif légitime, il devra verser une indemnité d’éviction au preneur pour compenser le préjudice de la résiliation anticipée
La clause résolutoire
Au moment de la rédaction du contrat, il est possible d’y insérer une clause résolutoire qui permet de résilier le bail de manière anticipée si les parties ne remplissent pas les obligations du contrat. Elle permet également de prévoir une sanction pour les locataires qui ont dégradé les lieux ou n’ont pas payé leurs loyers.
Cette clause est encadrée par la loi et il est nécessaire de remplir certaines conditions pour sa mise en place.
Les litiges et recours
Il existe deux principales sources de litiges dans les baux commerciaux :
- L’éviction de bail commercial : elle a lieu quand le propriétaire retire le droit de jouir des locaux au locataire avant l’expiration de la durée du bail de 9 ans. Cette situation a souvent un impact majeur sur l’activité de l’entreprise du locataire et la loi prévoit donc le droit au versement d’une indemnisation de l’éviction de bail commercial. La loi prévoit également d’autres indemnités accessoires comme les coûts du déménagement, le licenciement du personnel ou encore les frais de mutation.
- Les loyers impayés des baux commerciaux : les loyers impayés sont un motif justifiant la rupture du contrat par le bailleur. Le locataire reçoit un avis d’huissier lui signalant qu’il a manqué à ses obligations et lui donnant un délai pour régulariser sa situation. Si le locataire ne paye pas dans les conditions prévues, le propriétaire peut faire valoir la clause de résiliation du bail auprès du Tribunal de Grande Instance. Pour l'éviter, le locataire peut se présenter à l’audience et demander une clause résolutoire qui donne droit à un délai pour le paiement du loyer.
Les voies de recours pour régler un litige lié au bail commercial
En cas de litige, les parties prenant ont deux voies de recours :
- Commission départementale de conciliation des baux commerciaux : elle peut être saisie pour les litiges relatifs à la détermination du loyer lors du renouvellement du bail ou la révision du loyer en cours de bail, ainsi que pour les montants des réparations, des travaux et des charges locatives.
- Président du tribunal judiciaire (juge des loyers commerciaux) : il peut être saisi pour les litiges relatifs à la détermination du loyer du bail révisé ou renouvelé.
Il est possible de saisir à la fois le tribunal et la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
Conclusion
Le bail commercial est un contrat de location qui permet au bailleur de mettre à disposition un local au locataire pour qu’il puisse y exercer son activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le bail commercial est caractérisé par une longue durée de neuf ans avec des périodes triennales permettant au locataire de résilier le contrat tous les 3 ans. Il offre une sécurité juridique au profit du locataire en lui permettant de demander des indemnités d’éviction si le bail est rompu de manière injustifiée par le bailleur ou si ce dernier refuse son renouvellement.
Le bail commercial dispose de nombreuses spécificités qu'il est important de comprendre pour le propriétaire et les locataires qui souhaitent signer un bail. Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est recommandé d’établir un contrat écrit qui servira d’acte authentique prouvant son existence.
FAQ
Quelles sont les clauses essentielles à inclure dans un contrat de bail commercial pour protéger les intérêts des deux parties ?
Le bail commercial doit comprendre :
- Les conditions de durée et de renouvellement
- La liste des activités autorisées
- Le montant du loyer et les modalités de paiement
- La répartition des charges
- Travaux et réparations
- Droit au renouvellement
- Conditions de résiliation, de cession et de sous-location
Quels sont les avantages et les inconvénients du régime des baux commerciaux pour les bailleurs et les locataires ?
Les baux commerciaux offrent stabilité et protection sur 9 ans, avec option de résiliation de 3 ans pour les locataires. Le locataire a droit au renouvellement et à une protection renforcée. Dans le cas de bail commercial notarié, il peut s'agir d'un titre exécutoire très utile pour les propriétaires en cas de litige. Cependant, l'engagement à long terme et la résiliation complexe peuvent être des inconvénients pour les parties.
Quelles sont les règles concernant les augmentations de loyer dans un bail commercial en France ?
Les loyers des baux commerciaux font l'objet d'une révision tous les trois ans. Son montant doit être conforme à sa valeur locative, et la révision doit respecter la variation des indices trimestriels de référence : l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).