Come aprire una casa vacanze: requisiti, SCIA e aspetti fiscali

Aprire una casa vacanze: cos’è e come funziona?

Una casa vacanze è un’abitazione arredata, affittata per brevi periodi a turisti o viaggiatori, come alternativa agli hotel. Può trattarsi di un appartamento, una villa o una casa indipendente, messa a disposizione degli ospiti.

Differenza tra casa vacanze e locazione turistica

Sebbene entrambe le soluzioni prevedano l’affitto temporaneo di un immobile, esistono delle differenze importanti:

• Casa vacanze - rientra tra le strutture ricettive extralberghiere e permette di offrire servizi aggiuntivi agli ospiti, come pulizia periodica, cambio biancheria o convenzioni con attività locali.
• Locazione turistica - si configura come un semplice contratto di affitto per brevi periodi (massimo 30 giorni), senza servizi accessori.

Tipologie di case vacanze

La normativa distingue tra due modalità di gestione:

• Casa vacanze imprenditoriale - il proprietario affitta l’immobile in modo continuativo e professionale.
• Casa vacanze non imprenditoriale - prevede l’affitto occasionale di un immobile, senza un’organizzazione continuativa e senza servizi accessori.

I vantaggi e le opportunità di aprire una casa vacanze

Aprire una casa vacanze offre numerosi benefici, tra cui:

• Redditività elevata - rispetto agli affitti tradizionali, gli affitti brevi permettono di ottenere guadagni maggiori, soprattutto nelle località turistiche con alta domanda;
• Flessibilità nella gestione - il proprietario può decidere quando e per quanto tempo affittare l’immobile, adattandosi al proprio business model;
• Mercato in crescita - il turismo esperienziale e la preferenza per soluzioni più intime rispetto agli hotel hanno reso le case vacanze una scelta sempre più popolare tra i viaggiatori;
• Possibilità di delega - esistono agenzie e software di gestione che facilitano le operazioni di check-in, pulizia e prenotazioni, riducendo l’impegno diretto del proprietario.

Come aprire una casa vacanze: regole e requisiti

Le case vacanze sono disciplinate principalmente dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), che stabilisce i criteri generali per la gestione di strutture ricettive extralberghiere. Tuttavia, la regolamentazione varia a livello regionale, con normative specifiche per l’apertura e la gestione delle case vacanze.

Documenti per aprire una casa vacanze: SCIA, Codice Identificativo e iscrizioni obbligatorie

Per avviare una casa vacanze in conformità con la legge, è necessario presentare diversi documenti e ottenere delle autorizzazioni:

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - necessaria solo per la gestione imprenditoriale di una casa vacanze. Tuttavia, alcune Regioni (come Abruzzo, Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna e Veneto) la richiedono anche per attività non imprenditoriali. È, quindi, importante verificare le normative locali del proprio Comune o della Regione di riferimento.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN) - introdotto nel 2023, è obbligatorio, anche per gli affitti brevi, a partire dal 1° gennaio 2025.
• Iscrizione al Portale Alloggiati della Questura - chi affitta un immobile per brevi periodi è tenuto a registrare gli ospiti sul Portale Alloggiati, trasmettendo i dati alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, come previsto dalla normativa sulla sicurezza pubblica.
• Iscrizione alla Camera di Commercio e apertura partita IVA - se la casa vacanze è gestita in forma imprenditoriale, il titolare deve aprire una posizione fiscale (con i conseguenti costi di apertura partita IVA), iscriversi al Registro delle Imprese e versare i contributi previdenziali all’INPS.
• Imposta di soggiorno e comunicazione dei flussi turistici - molti Comuni richiedono il versamento dell’imposta di soggiorno per ogni pernottamento e l’invio periodico dei dati sulle presenze turistiche ai portali regionali, come RADAR Lazio o SIRED.
• Certificazioni e conformità dell’immobile - l’immobile deve rispettare i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, tra cui:
  • Certificato di Agibilità
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  • Installazione di dispositivi di sicurezza obbligatori, come rilevatori di fumo ed estintori

Come aprire una casa vacanze non imprenditoriale?

Aprire una casa vacanze in forma non imprenditoriale significa affittare un immobile per brevi periodi senza svolgere un’attività professionale continuativa. Questa modalità è regolata da precise normative che distinguono la gestione occasionale da quella abituale.

Per determinare se l’attività rientra nella gestione occasionale o abituale, è necessario valutare alcuni fattori, tra cui la frequenza delle locazioni, l’organizzazione dell’attività e l’eventuale fornitura di servizi accessori.

• Gestione occasionale: prevede l’affitto dell’immobile solo per alcuni periodi dell’anno, senza un’organizzazione imprenditoriale e senza offrire servizi aggiuntivi come pulizia o cambio biancheria durante il soggiorno. Non è necessaria la partita IVA, a condizione che non vengano superati i limiti normativi regionali e che non vengano offerti servizi assimilabili a quelli alberghieri.
• Gestione abituale: se l’attività viene svolta in modo continuativo e con una gestione strutturata, si configura come imprenditoriale e richiede l’apertura della partita IVA, l’iscrizione alla Camera di Commercio e il rispetto degli obblighi fiscali, oltre che previdenziali.

Di norma, chi affitta più di tre unità abitative nello stesso Comune è considerato imprenditore e deve operare in forma professionale. Tuttavia, anche con meno di tre unità, l’attività può essere qualificata come imprenditoriale se svolta in modo continuativo o se vengono offerti servizi assimilabili a quelli alberghieri.

Obblighi fiscali per la casa vacanze non imprenditoriale

Gli obblighi fiscali per una casa vacanze non imprenditoriale dipendono dalla durata del contratto e dal regime fiscale scelto.

• Contratti inferiori ai 30 giorni: non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma i redditi percepiti devono essere dichiarati. Inoltre, è necessario versare l’eventuale imposta di soggiorno al Comune e registrare gli ospiti presso il Portale Alloggiati della Questura.
• Contratti superiori ai 30 giorni: il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con il pagamento dell’imposta di registro e del bollo.

Se la casa vacanze viene affittata tramite portali online come Airbnb o Booking, la piattaforma trattiene solitamente una ritenuta d’acconto del 21% sul reddito generato e la versa all’Agenzia delle Entrate, a meno che il locatore non abbia una partita IVA.

Dichiarazione dei redditi e cedolare secca

I redditi derivanti dall’affitto di una casa vacanze non imprenditoriale possono essere dichiarati nel Modello Redditi PF o nel Modello 730, scegliendo tra due regimi di tassazione:

1. Regime ordinario IRPEF - il reddito da locazione è sommato agli altri redditi e tassato con aliquote dal 23% al 43%. È possibile dedurre alcune spese, ma solo quelle documentate e relative a ristrutturazioni straordinarie o miglioramenti dell’immobile.
2. Cedolare secca (opzione più conveniente) - Dal 1° gennaio 2025, l’aliquota applicabile varia in base al numero di immobili locati:
   • Un solo immobile: aliquota confermata al 21%.
   • Dal secondo al quarto immobile: aliquota aumentata al 26%.
   • Oltre quattro immobili: l’attività è considerata imprenditoriale e richiede l’apertura della partita IVA, con l’applicazione delle imposte relative.

Per applicare la cedolare secca, il proprietario deve comunicarlo all’inquilino all’atto della stipula del contratto e riportarlo nella dichiarazione dei redditi.

Cosa fare per aprire una casa vacanze: iter burocratico e amministrativo

Per aprire una casa vacanze in regola, è necessario seguire una serie di procedure amministrative e fiscali che variano in base alla modalità di gestione scelta.

Presentazione della SCIA in Comune: cos’è e come si richiede

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è obbligatoria per chi avvia una casa vacanze in forma imprenditoriale. Deve essere presentata al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune di competenza. La presentazione consente l’avvio immediato dell’attività, ma il Comune può effettuare controlli successivi.

Tra i documenti richiesti ci sono generalmente la planimetria dell’immobile e, se previsto, il Certificato di Agibilità. L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è necessario solo in caso di pubblicità dell’immobile.

Se la casa vacanze è gestita in modo non imprenditoriale, la SCIA non è richiesta, salvo eventuali regolamentazioni locali.

Apertura della Partita IVA per casa vacanze: quando è obbligatoria?

La partita IVA è obbligatoria se la gestione della casa vacanze è imprenditoriale, cioè se l’attività è continuativa e organizzata, con servizi aggiuntivi. Il codice ATECO per questa attività è 55.20.51 (“Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”). Se la gestione è occasionale, senza servizi accessori, non è richiesta la partita IVA, e si applica la cedolare secca o il regime ordinario IRPEF.

Iscrizione alla Camera di Commercio e altri adempimenti

Se la casa vacanze è gestita come impresa, oltre alla partita IVA è necessaria:

• L’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio;
• L’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS, salvo eccezioni legate al regime fiscale adottato;
• L’accreditamento presso il Portale Alloggiati della Questura, per comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dal check-in;
• L’invio dei dati sui flussi turistici al sistema regionale, come richiesto da molte Regioni.

Questi obblighi non si applicano alle case vacanze gestite in modo non imprenditoriale, ma è comunque necessario registrare gli ospiti sul Portale Alloggiati.

Tassa di soggiorno e obbligo di comunicazione ospiti

Molti Comuni applicano la tassa di soggiorno, un contributo giornaliero che gli ospiti devono versare per ogni notte trascorsa nella struttura. L’importo varia in base al Comune e possono esserci esenzioni per alcune categorie di ospiti.

Il gestore della casa vacanze deve riscuotere la tassa dai viaggiatori e versarla al Comune secondo le scadenze stabilite.

L’omissione del versamento della tassa di soggiorno può comportare l’applicazione di sanzioni amministrative.

Quali assicurazioni sono consigliate per una casa vacanze?

Anche se non sempre obbligatorie, alcune assicurazioni sono fortemente consigliate per tutelare il proprietario da eventuali danni o responsabilità:

• Assicurazione RC (Responsabilità Civile) - copre eventuali danni a terzi causati dall’immobile o dai suoi arredi;
• Assicurazione contro danni accidentali - protegge l’immobile da incendi, allagamenti o altri eventi imprevisti;
• Assicurazione per locazione breve - copre i danni causati dagli ospiti, ma con limiti specifici a seconda della polizza. Alcune piattaforme, come Airbnb, offrono già delle coperture assicurative, ma è consigliabile verificarne le condizioni;
• Tutela legale: utile in caso di controversie legali con gli ospiti o le autorità locali.

Come funzionano le detrazioni fiscali per chi gestisce una casa vacanze?

I gestori di case vacanze possono beneficiare di alcune detrazioni fiscali, soprattutto se operano in regime di partita IVA:

• Detrazione per ristrutturazioni edilizie - consente una detrazione fino al 50% sulle spese di ristrutturazione, ma solo per immobili residenziali. Se la casa vacanze è gestita in forma imprenditoriale, potrebbero applicarsi dei regimi fiscali differenti;
• Ecobonus e Superbonus - se si effettuano lavori di efficientamento energetico, è possibile usufruire di detrazioni fino al 65%;
• Deduzione dei costi di gestione: chi opera con partita IVA può dedurre alcune spese, come utenze, arredi e servizi per gli ospiti, riducendo il reddito imponibile.

Chi gestisce una casa vacanze in forma non imprenditoriale non può accedere alle detrazioni per attività ricettive, ma può optare per la cedolare secca, applicabile solo agli affitti brevi di immobili residenziali e per locazioni non imprenditoriali.

Quanto costa aprire una casa vacanze?

Per avviare una casa vacanze in regola, è necessario sostenere alcune spese legate agli adempimenti burocratici:

Se l’immobile necessita di lavori di adeguamento prima di essere messo in affitto, bisogna considerare anche i seguenti costi:

• Ristrutturazione - se sono richiesti interventi di manutenzione straordinaria, i costi possono variare da 2.000 € a oltre 30.000 €;
• Arredamento e attrezzature - una casa vacanze deve essere dotata di mobili funzionali, elettrodomestici, stoviglie e biancheria di qualità. Il budget indicativo per arredare un appartamento di medie dimensioni è compreso tra 5.000 € e 15.000 €;
• Dispositivi di sicurezza - rilevatori di fumo, estintori e luci di emergenza possono costare tra 200 € e 1.000 €, in base alle normative locali.

Spese per promozione e gestione delle prenotazioni

I principali costi legati alla promozione e gestione includono:

• Creazione di un sito web - circa 300-1.500 € per un sito professionale con sistema di prenotazione integrato;
• Commissioni OTA (Online Travel Agencies) - piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo trattengono tra il 15% e il 20% su ogni prenotazione;
• Gestione social media e pubblicità - l’investimento in campagne pubblicitarie su Facebook e Google Ads può variare da 100 € a 500 € al mese;
• Software di gestione prenotazioni (Channel Manager) - un sistema per sincronizzare i calendari su più piattaforme costa tra 20 € e 50 € al mese;
• Servizi fotografici professionali - immagini di alta qualità possono fare la differenza e richiedono un investimento tra 200 € e 500 €.

Costi fiscali e tasse da pagare per una casa vacanze

Le tasse e i costi fiscali dipendono dal regime di gestione adottato.

Gestione non imprenditoriale:

• Cedolare secca: tassa fissa del 21% sugli affitti brevi per un solo immobile. Tuttavia, dal 2025, per chi affitta da 2 a 4 immobili, si applica un’aliquota del 26%.
• IRPEF (se non si opta per la cedolare secca): tassazione progressiva dal 23% al 43% sui redditi percepiti.
• Imposta di soggiorno: importo variabile in base al Comune (da 1 € a 5 € per notte per ospite).

Gestione imprenditoriale:

• IVA al 10%: se si offrono servizi extra assimilabili a quelli alberghieri.
• Contributi INPS: circa 4.500 € annui per chi è iscritto alla Gestione Commercianti. Se il reddito supera 18.555 €, si applica un’aliquota aggiuntiva del 24% sulla quota eccedente;
• Dichiarazione IVA e contabilità: eventuali costi per un commercialista (da 500 € a 2.000 € annui).

Agevolazioni per aprire una casa vacanze: bandi e finanziamenti

Aprire una casa vacanze può richiedere un investimento significativo, ma esistono delle agevolazioni e finanziamenti che permettono di ridurre i costi iniziali.

I finanziamenti a fondo perduto permettono di avviare l’attività senza restituire parte del capitale. Per accedervi è necessario presentare un business plan dettagliato. Le principali opportunità sono:

• ON – Oltre Nuove Imprese a Tasso Zero - copre fino al 90% delle spese per giovani (18-35 anni) e donne di tutte le età;
• Smart&Start Italia - finanzia fino all’80% delle spese per startup innovative;
• Fondo Imprese Creative - sostiene progetti culturali e creativi, comprese case vacanze legate al turismo esperienziale o alla valorizzazione del patrimonio artistico.

Molte Regioni mettono a disposizione dei bandi per incentivare il turismo. Tra di essi, vi è il Puglia – NIDI che copre fino al 100% delle spese, di cui il 50% a fondo perduto. È rivolto a nuove imprese e microimprese in settori strategici per la Regione, tra cui il turismo.

• Resto al Sud: copre fino al 75% delle spese per aprire una casa vacanze nel Mezzogiorno, combinando contributi a fondo perduto e finanziamenti agevolati.
• Microcredito: offre prestiti fino a 75.000 € per ristrutturazioni, arredi e promozione, senza richiedere garanzie bancarie.
• PNRR: incentiva l’efficientamento energetico e la digitalizzazione, con un credito d’imposta fino all’80% per ristrutturazioni e tecnologie green.

Come aprire una casa vacanze e promuoverla con successo?

Per rendere la tua casa vacanze competitiva, è essenziale curare la presentazione e la promozione:

• Foto professionali che rappresentano fedelmente gli spazi aumentano l’interesse degli ospiti;
• Descrizioni dettagliate - testi chiari e persuasivi che evidenziano i punti di forza dell’alloggio e le attrazioni locali;
• Sito web e social media - un sito proprietario e la presenza su Instagram, Facebook e Google My Business aiutano a creare un rapporto diretto con i viaggiatori;
• Pubblicità online - campagne mirate su Google Ads e social network possono incrementare la visibilità.

Le OTA (Online Travel Agency) sono strumenti indispensabili per affittare con continuità. Le più utilizzate sono:

• Airbnb - ideale per affitti brevi, offre una vasta rete di viaggiatori;
• Booking.com - ottimo per aumentare la visibilità, ma con commissioni più alte;
• Vrbo e Expedia - preferite da chi cerca case vacanze per soggiorni più lunghi.

Le recensioni sono fondamentali per costruire una reputazione solida e attirare nuovi ospiti. Per ottenere valutazioni positive:

• Offri un’ottima esperienza - pulizia, check-in semplice, comunicazione cortese e piccoli extra migliorano il soggiorno;
• Chiedi un feedback - invita gli ospiti a lasciare una recensione al termine della permanenza;
• Rispondi sempre - interagire con i clienti, anche in caso di critiche, dimostra attenzione e professionalità.

Come aprire una casa vacanze e gestirla al meglio

Una gestione efficace della casa vacanze è fondamentale per garantire un’esperienza positiva agli ospiti e rispettare le normative.

Contratti e regole per gli ospiti

​Definire un regolamento chiaro aiuta a prevenire potenziali problemi. È utile specificare regole su check-in e check-out, numero massimo di persone, divieto di feste e politiche di cancellazione. Un contratto scritto è obbligatorio per le locazioni superiori a 30 giorni e altamente consigliato per quelle brevi in quanto tutela sia l’host che gli ospiti in caso di controversie.

Pulizie e manutenzione: come organizzarsi

La pulizia deve essere impeccabile, preferibilmente affidata a un servizio professionale. È importante programmare controlli periodici per la manutenzione di elettrodomestici, impianti e arredi, assicurandosi che siano conformi alle normative di sicurezza vigenti e dotati delle necessarie certificazioni, per evitare problemi durante il soggiorno.

Come gestire i danni e le controversie con gli ospiti

Richiedere un deposito cauzionale o stipulare un’assicurazione specifica protegge da potenziali danni accidentali. Alcune piattaforme di prenotazione offrono delle coperture assicurative integrate, ma è consigliabile verificare le condizioni offerte. In caso di controversie, una comunicazione tempestiva con l’ospite e il supporto delle piattaforme possono facilitare una risoluzione.

Quali misure di sicurezza devono essere adottate?

L’immobile deve rispettare le normative locali in materia di sicurezza. Dal 1 gennaio 2025, è obbligatorio installare estintori certificati CE di almeno 6 kg ogni 200 m² e rilevatori di gas e monossido di carbonio certificati CE, installati da tecnici professionisti. Inoltre, è fondamentale fornire agli ospiti informazioni sulle uscite di emergenza e dotare la struttura di un kit di primo soccorso.

Sanzioni per chi affitta senza rispettare le normative

Dal 2025, chi affitta immobili per brevi periodi senza rispettare l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) rischia sanzioni amministrative comprese tra 500 e 8.000 €. Inoltre, il mancato rispetto delle normative fiscali, inclusa l’applicazione errata della cedolare secca, può comportare multe e accertamenti fiscali.

Responsabilità legali di un host

L’host è responsabile della sicurezza degli ospiti e della corretta gestione della struttura. Omettere la comunicazione degli alloggiati alla Questura o non rispettare le normative locali può portare a sanzioni pesanti.

Dal 18 novembre 2024, è obbligatorio effettuare il check-in di persona, essendo stato vietato l’uso di key box e tastierini automatici per garantire la sicurezza e la tracciabilità degli ospiti (art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).

Vuoi avere sempre le ultime notizie su Finom? Iscriviti alla nostra newsletter mensile per gli ultimi aggiornamenti!

Cliccando su “→”, accetti i nostri termini e condizioni

Conviene aprire una casa vacanze? Pro e contro

Aprire una casa vacanze può essere un’ottima opportunità di guadagno, ma è fondamentale valutare vantaggi e svantaggi prima di iniziare.

Quanto si guadagna con una casa vacanze?

Il reddito dipende da location, stagionalità e tariffe applicate. In città turistiche o località di mare e montagna, si possono guadagnare tra 10.000 e 30.000 € all’anno per un appartamento ben gestito. Tuttavia, bisogna considerare anche i costi di manutenzione, le tasse e le commissioni sulle prenotazioni.

Principali errori da evitare

Molti host inesperti trascurano la burocrazia, la gestione delle recensioni e la qualità del servizio. Errori come l’applicazione di prezzi poco competitivi, una pulizia scadente o dei regolamenti poco chiari possono portare a recensioni negative e a un calo delle prenotazioni.

Meglio comprare o affittare un immobile a uso casa vacanze?

L’acquisto offre una maggiore autonomia e potenzialmente ritorni più elevati nel lungo periodo, ma richiede un investimento iniziale significativo. L’affitto permette, invece, di testare il mercato con minori rischi finanziari, ma può avere più vincoli contrattuali.

FAQ

Quante case vacanze si possono avere senza partita IVA?

Se si affitta un solo immobile, si applica la cedolare secca al 21%. Da 2 a 4 immobili, si applica la cedolare secca al 26%. Oltre 4 immobili, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede la partita IVA e l’applicazione del regime fiscale ordinario.

Come calcolare la redditività di una casa vacanze?

Per calcolare la redditività di una casa vacanze, sottrai i costi fissi e variabili (affitto, tasse, manutenzione, commissioni OTA) dai ricavi annui generati dalle prenotazioni. Considera il tasso di occupazione medio, la tariffa per notte e i costi di gestione per stimare il profitto netto.

Quanto prende un’agenzia per gestire una casa vacanze?

Le agenzie per case vacanze trattengono dal 15% al 30% dei ricavi, in base ai servizi: gestione completa (check-in, pulizie, assistenza) o solo prenotazioni e marketing, con opzioni a tariffa fissa o percentuale.

Come definire il prezzo giusto per una casa vacanze?

Per definire il prezzo giusto, analizza la domanda stagionale, i prezzi dei competitor, la posizione e i servizi offerti. Usa strumenti di dynamic pricing per adattare le tariffe. Considera i costi di gestione e le commissioni OTA, mantenendo un prezzo competitivo senza compromettere la redditività.

Quali sono i metodi più efficaci per ridurre i costi di gestione di una casa vacanze?

Per ridurre i costi di gestione, automatizza il check-in con smart lock, ottimizza le pulizie con servizi su richiesta, riduci le commissioni OTA promuovendo le prenotazioni dirette e migliora l’efficienza energetica con elettrodomestici a basso consumo per ridurre i costi delle bollette.