En France, l’investissement immobilier est particulièrement populaire puisqu’il représente le deuxième placement préféré des français. L’immobilier locatif représente un investissement simple, sûr et qui peut s’avérer très lucratif lorsqu’il est bien géré. Il permet en outre de constituer un patrimoine pour soi-même et pour les générations futures.
Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif : comment choisir le bon bien locatif, quels sont les avantages de cet investissement, les implications légales et fiscales, et plus encore.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
Il existe de nombreuses méthodes pour investir son argent dans l’espoir de le voir fructifier ; mais l’immobilier en général, et l’immobilier locatif en particulier, font partie des options privilégiées par les investisseurs en France. Et pour cause, l’immobilier locatif présente de nombreux avantages :
- Des revenus passifs et stables : L’immobilier locatif est tout d’abord une excellente source de revenus passifs et stables, perçus chaque mois grâce aux loyers.
- Un capital qui prend de la valeur : avec le temps, les propriétés acquises voient leur valeur s’accroître.
- Des avantages fiscaux : grâce à plusieurs dispositifs gouvernementaux de déductions fiscales et d’exonérations ; l’investissement locatif est aussi avantageux du point de vue fiscal.
- Une barrière contre l’inflation : la courbe de la valeur immobilière suit ou surpasse généralement celle de l’inflation, si bien que les investissements dans l’immobilier ne perdent que rarement en valeur du fait de l’inflation.
- Un contrôle sur la gestion : contrairement à de nombreux autres produits d’investissement, l’immobilier locatif permet de garder le contrôle sur la gestion d’une propriété, son entretien ou sa valorisation mais aussi sur le choix des locataires.
- Une demande constante : la demande de logements locatifs est stable, surtout dans les zones qui recensent généralement une demande forte.
- Une transmission du patrimoine : les biens immobiliers constituent un patrimoine de famille qui peut être transmis de son vivant ou après un décès.
- Une relative stabilité : l’immobilier locatif est très populaire car c’est un investissement relativement stable par rapport à d’autres classes d’actifs comme la bourse ou les cryptomonnaies. Il permet aussi de bénéficier d’un effet de levier en investissant un montant initial faible et en faisant financer le reste.
Se préparer à l’investissement locatif étape par étape
Si vous avez décidé d’envisager l’investissement locatif, voici les quelques étapes auxquelles vous devez vous préparer pour réussir votre stratégie d’investissement.
Étape 1 : L’étude de marché
Cette étape cruciale de l’investissement locatif consiste à déterminer le meilleur endroit pour investir en fonction de ses moyens mais aussi de ses objectifs de rendement. Lors de l’analyse du marché immobilier, de nombreux critères sont pris en considération, comme :
- À l’échelle d’une ville ou d’une région, l’attractivité et les perspectives économiques
- La qualité de vie globale
- Les points d’intérêt à proximité (nature, mer, parcs, universités, aéroport, gares, etc.)
- La proximité avec les commodités (supermarchés, écoles, transports en commun, loisirs, etc.)
- La réputation du quartier et sa sécurité
- Les opportunités économiques locales
- Les projets d’urbanismes futurs (construction de centres commerciaux, prolongement du métro, etc.)
- Le profil des locataires du quartier
- L’offre existante
Tous ces éléments ainsi que d’autres permettent de réduire l’aire de recherche pour trouver la propriété idéale selon ses propres critères avec une perspective de rentabilité optimale.
Étape 2 : Le financement
Investir dans l’immobilier locatif implique aussi de se poser la question du financement. Quel apport personnel peut être envisagé, quel sera le montant du prêt immobilier, le taux d’intérêt et la hausse des taux prévue, la durée du prêt, les banques acceptent-elles de vous prêter cet argent, etc.
L’étape du financement implique aussi de se poser la question de la rentabilité de cet investissement locatif en fonction du prix d’achat, des charges diverses applicables et du montant de loyer qui pourra être envisagé.
Étape 3 : Acheter la propriété idéale
L’étape suivante consiste à chercher, si ce n’est pas déjà fait, la propriété idéale pour faire un investissement locatif ; celle qui remplit le maximum de critères en termes de budget, de localisation et de commodités. Il peut s’agir d’une propriété sur plans, d’un immeuble récent ou de logements anciens à rénover, par exemple. À cette étape, il peut être intéressant de se faire accompagner par une agence ou un expert en immobilier. Une fois la propriété sélectionnée, le financement validé et la vente signée, la mise en location peut commencer.
Étape 4 : Gestion locative et réglementation
Lorsque la propriété est prête à louer, il faut trouver des locataires. À cette étape, les propriétaires de biens locatifs peuvent choisir de passer des annonces seuls ou de faire appel à une agence. En gérant seul, ils doivent être attentifs aux dispositions mentionnées dans le contrat de location ainsi qu’à la réglementation qui s’applique au bailleur en matière d’immobilier locatif.
Les stratégies pour optimiser ses revenus locatifs
Vous avez des propriétés en location et vous cherchez à optimiser vos revenus locatifs ? Deux solutions principales s’offrent à vous : augmenter les revenus, ou faire baisser les charges ; et idéalement, les deux !
Pour augmenter les revenus de vos propriétés à louer, vous pouvez par exemple envisager des travaux de rénovation ou réévaluer régulièrement les tarifs de vos loyers. Certaines petites additions peuvent faire une vraie différence pour des locataires ; comme l’état général de la propriété, l’efficacité énergétique ou encore la disposition des pièces.
Pour réduire les charges qui incombent à votre investissement locatif, vous pouvez profiter des divers dispositifs d’optimisation fiscale proposés par le gouvernement, identifier des prestataires de service fiables qui proposent des tarifs compétitifs et surtout gérer les problèmes de manière proactive.
Aspects juridiques et fiscaux de l’investissement locatif
Dès lors que vous louez votre propriété à des particuliers, vous êtes soumis à certaines obligations en tant que bailleur qu’il vous incombe de respecter sous peine de sanctions sévères. En effet, la location meublée non professionnelle lmnp ou non meublée est très encadrée en France, et sa réglementation n’est pas à prendre à la légère.
Par exemple, il est nécessaire d’établir un bail locatif qui précise les droits et les responsabilités de chacun. Le logement doit également répondre à des normes de sécurité et de qualité strictes. Enfin, vous n’êtes pas libre de décider quand les locataires entrent ou quittent votre logement. Même pour des mauvais payeurs, la procédure d’éviction peut s’avérer longue et coûteuse d’où l’importance de bien choisir ses locataires.
Fiscalement, les revenus locatifs sont imposables à l’impôt sur le revenu. Certains dispositifs d'optimisation fiscale sont disponibles comme le dispositif Pinel ou le dispositif Denormandie. Vérifiez quels dispositifs sont envisageables pour votre propriété locative et votre résidence principale. D’autres dépenses peuvent être déduites des impôts comme les intérêts d'emprunt, l'amortissement ou encore les dépenses d'entretien.
Les propriétaires de biens locatifs doivent également payer la taxe foncière sur la propriété ainsi que la plus-value immobilière lors d’une vente ou d’une transmission.
Investissement locatif : aller plus loin
Aller plus loin dans l’investissement locatif implique une gestion proactive de son portefeuille d’investissement, notamment en diversifiant son portefeuille pour répartir les risques. Par exemple, en investissant dans le locatif commercial ou résidentiel ou en élargissant la zone géographique d’investissement. Dans tous les cas, élargir son portefeuille locatif implique d’élaborer une stratégie claire avec des objectifs financiers de long terme.
Vendre ou transmettre son patrimoine locatif peut également présenter des avantages et avoir des implications fiscales importantes. Planifiez soigneusement votre succession pour permettre à vos héritiers de maximiser le retour sur votre investissement mais aussi pour minimiser les risques de conflits familiaux.
Il existe aussi des structures juridiques de type sociétés civiles comme la SCI familiale qui permettent de faciliter la transmission au sein d’une famille.
En résumé
Investir dans l’immobilier locatif est généralement une valeur sûre qu’envisagent beaucoup d’investisseurs. L’immobilier locatif permet de générer une source de revenus passifs stable et supporte bien les fluctuations de marché, à condition d’adopter des bonnes pratiques en matière d'optimisation fiscale et des charges, et d’être proactif dans la gestion de son portefeuille immobilier. Maximiser son rendement locatif implique d’effectuer des recherches approfondies et de diversifier son portefeuille, pour accroître son rendement potentiel et faciliter la transmission future. Pour les investisseurs qui le souhaitent, de nombreux experts et spécialistes en acquisition de patrimoine immobilier ou en gestion locative permettent de faciliter ces démarches et la gestion du quotidien.
Ressources complémentaires
Pour plus d'informations, vous pouvez consulter ces ressources utiles :
- Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? | Service-Public.fr
- Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée | Service-Public.fr
- Qu'est-ce que le dispositif Denormandie d'investissement locatif ? | economie.gouv.fr
- Le dispositif Pinel d'investissement locatif | economie.gouv.fr
- Loc’Avantages | France Rénov'
- Investissements immobiliers | economie.gouv.fr
FAQ
Comment choisir l'emplacement idéal pour mon investissement locatif ?
Choisir le bon emplacement pour réaliser un investissement locatif nécessite souvent la réalisation d’une étude de marché approfondie pour déterminer des éléments comme : la demande locative, la proximité des transports en commun et autres commodités, les opportunités économiques locales ou encore la sécurité. Les futurs investisseurs peuvent se faire accompagner d’experts en investissement immobilier ou effectuer ces démarches seuls.
Quels sont les principaux critères à considérer lors de l'achat d'une propriété pour l'investissement locatif ?
Outre les éléments de marché évoqués plus haut, de nombreux autres critères sont à considérer lors d’un achat de propriété locative, notamment le rendement locatif envisagé, l’état du bien (et de l’immeuble dans lequel il se trouve dans le cas d’un appartement), la fiscalité, le financement (taux d’intérêt, prêts, etc.) ou encore le potentiel d’appréciation du bien en valeur.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation disponibles pour les investisseurs locatifs ?
La France compte de nombreux dispositifs d’investissement locatif mobilisables. Par exemple, les lois Pinel et Pinel +, qui permettent une réduction d’impôt sous conditions, le dispositif Loc'Avantages qui offre également une réduction d’impôt sous réserve d’un accord avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou bien encore le dispositif Denormandie pour les locations dans l’ancien avec travaux. Consultez le Centre de documentation Économie Finances pour en savoir plus sur les aides disponibles.
Quand est-il préférable de vendre ou de transmettre une propriété locative ?
Vendre ou transmettre un bien immobilier locatif dépend de nombreux facteurs individuels qui ne permettent pas d’offrir une réponse générique. Par exemple, les besoins familiaux, le marché de l’immobilier ou les objectifs financiers ainsi que l’avantage de l’investissement du point de vue fiscal. Il est préférable de consulter des experts en immobilier pour choisir le moment idéal pour prendre ou transmettre sa propriété locative.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
La rentabilité de l’investissement locatif fait généralement référence au rendement locatif qui se calcule ainsi :
(Revenu locatif annuel - Charges annuelles) / Coût total de l’investissement x 100
Par exemple, pour un bien acheté et rénové pour 150 000 euros qui génère un loyer mensuel de 1 000 euros par mois (soit 12 000 euros par an) et des charges de 4 000 euros par an (incluant la taxe foncière, les assurance, la gestion, etc.), on obtient : ((12 000 - 4 000) / 150 000) * 100 = 5,33 %
En France, les experts considèrent qu’un bon investissement locatif génère entre 5 % et 10 %, ou 3 % à 5 % dans les grandes villes.