Renouvellement du bail commercial : conditions, stratégies et impacts

Le renouvellement du bail commercial désigne le processus par lequel un contrat de location commerciale est prolongé à l'issue de sa période initiale. Une bonne gestion du renouvellement est essentielle pour garantir des relations harmonieuses et éviter les litiges entre les deux parties. Cet article s'adresse aux locataires et aux bailleurs souhaitant mieux comprendre les enjeux et les étapes de ce processus en France.

Les motifs de renouvellement du bail commercial

À l’expiration d’un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sous certaines conditions. Ce droit est protégé par la loi, et le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement sans justifications légitimes, sous peine de devoir verser une indemnité d'éviction au locataire.

Selon l’article L.145-15 du Code de commerce, ce droit ne se manifeste que si le locataire respecte plusieurs exigences légales. Ces conditions garantissent la continuité de l'exploitation et la stabilité des activités et du fonds de roulement.

En cas de renouvellement, le bailleur peut proposer un congé avec offre de renouvellement, qui lui permet d'ajuster le loyer. À défaut d’accord sur le nouveau loyer, la partie la plus diligente doit saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le montant selon les règles de plafonnement ou de déplafonnement.

Bail commercial renouvellement à la demande du locataire

Le droit du locataire à demander le renouvellement est prévu par les articles L.145-10 et suivants du Code de commerce. En principe, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. Pour qu’il puisse le demander, il faut que :

le bail soit en cours d'exécution ;
le fonds soit exploité de manière continue pendant au moins trois ans avant la fin du bail ;
le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ;
le locataire soit propriétaire du fonds de commerce.

Le locataire peut obtenir le principe du renouvellement du bail précédent de deux manières : sans offre de renouvellement, il peut envoyer une demande de renouvellement, soit par acte d'huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Si le bailleur a donné un congé avec offre de renouvellement, le locataire doit répondre en acceptant ou en contestant les conditions proposées.

Le bailleur doit faire connaître sa décision dans les trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement. Il peut accepter, refuser ou faire une contre-offre. Si le bailleur garde le silence pendant plus de trois mois et qu’il n’a pas immatriculé au registre du renouvellement en précisant les motifs de ce refus, il est réputé avoir accepté le renouvellement. Toutefois, le locataire continue à payer l’ancien loyer jusqu’à ce que le bailleur manifeste son intention de changer le loyer.

Pour soumettre une demande de renouvellement, le locataire doit fournir :

Les documents attestant de la continuité de l'exploitation du fonds.
Les justificatifs d’immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers.
Les copies du bail en cours et de tout document pertinent lié à la demande.

Renouvellement du bail commercial à la demande du bailleur

Le bailleur peut proposer le renouvellement du bail commercial à condition que le bail ait atteint son terme. Le bailleur doit donner congé au locataire avec une offre de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail pour éviter que le principe du renouvellement du bail précédent soit tacite. Cette offre peut aussi être faite six mois à l’avance du dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation.

Le processus de renouvellement initié par le bailleur se déroule comme suit :

Le bailleur informe le locataire de son intention de renouveler le bail aux nouvelles conditions.
Le locataire doit répondre au congé. Il peut accepter les nouvelles conditions, contester le montant du loyer, ou refuser le renouvellement. Si le locataire accepte les conditions, le renouvellement se fait aux termes proposés.
Si le locataire conteste le montant du loyer, il peut saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le nouveau loyer.

Le renouvellement à l’initiative du bailleur peut entraîner plusieurs modifications, comme l’augmentation du loyer ou la modification des clauses contractuelles comme la durée du bail ou le montant des charges.

Quand l'indemnité d'éviction est-elle applicable ou non ?

L'indemnité d'éviction est due par le bailleur lorsque ce dernier donne l’indication que le principe du renouvellement du bail précédent est rompu sans motif légitime. Cependant, il existe des exceptions où le bailleur n'est pas tenu de verser cette indemnité.

Par exemple, si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (comme le paiement des loyers), ou si le bailleur justifie avec des motifs graves et légitimes (comme la démolition de l'immeuble pour reconstruction ou l'exercice de son droit de reprise pour habiter ou exploiter le local lui-même).

Le calcul de l'indemnité dépend du préjudice subi par le locataire, elle doit couvrir :

la valeur du fonds de commerce que le locataire perd avec les éléments incorporels (clientèle, nom…) et corporels (stocks, immobilisations…) ;
les frais engagés pour déménager et réinstaller le fonds de commerce dans un nouveau local ;
la perte de revenus potentiels sur les comptes annuels pendant la période de transition.

Si le titulaire du renouvellement en précisant les motifs de ce refus n’accepte pas directement l’indemnité, le locataire peut saisir le juge des loyers commerciaux pour évaluer le montant.

Une fois le montant fixé, le bailleur doit verser l'indemnité au locataire. Ce paiement doit intervenir avant l'expulsion du locataire du local commercial. Si le bailleur ne paie pas, le locataire peut demander un sursis à l'expulsion à défaut d'une indemnité d'éviction.

Comment sont résolus les conflits ?

Les conflits entre locataire et bailleur peuvent être résolus de deux manières :

Les parties peuvent tenter de résoudre le litige de manière amiable en sollicitant l’aide d’une commission départementale de conciliation ou d’un médiateur. Ce processus est souvent rapide et moins formel.
Si la conciliation échoue, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux. Le locataire doit agir dans les délais légaux, typiquement dans les deux mois suivant un refus de renouvellement ou une offre de renouvellement avec conditions inacceptables.

Si le refus semble illégal, le locataire peut faire appel à un juge des loyers commerciaux pour contester la décision et réclamer une indemnité d'éviction, le cas échéant.

Comment fonctionne le renouvellement de bail commercial et la révision du loyer

Les parties (bailleur et locataire) peuvent négocier directement le nouveau montant du loyer. Cette négociation peut aboutir à un accord sur le loyer renouvelé, qui est alors appliqué conformément aux termes convenus. Si un accord est atteint, le loyer sera ajusté à la nouvelle valeur convenue.

Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable sur le loyer, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers commerciaux. Ce juge peut fixer le montant du nouveau loyer en cas de litige. Cette procédure est à engager dans les deux ans suivant la prise d’effet du renouvellement ou la notification d’une offre de renouvellement.

Lorsque le bail est renouvelé, la loi impose un plafonnement du loyer pour protéger le locataire contre des augmentations excessives. Ce plafonnement est basé sur la valeur locative du bien, qui ne peut dépasser le montant du loyer précédent augmenté d'un pourcentage défini par la loi, sauf si des circonstances particulières justifient une augmentation plus importante.

Si le bail a duré plus de douze ans ou si le bailleur a un motif légitime de déplafonner le loyer (comme des travaux dans le bien), le loyer peut être ajusté au-delà du plafonnement. Le bailleur doit alors justifier cette augmentation par rapport aux nouveaux facteurs locaux de commercialité.

Y a-t-il un renouvellement tacite / que se passe-t-il si le bail n’est pas renouvelé ?

Le renouvellement tacite du bail commercial intervient lorsque le bail n'est pas expressément renouvelé. Le renouvellement tacite survient automatiquement à l'expiration de la durée du bail initial.

Ce renouvellement se fait aux mêmes termes que le bail initial, à condition qu'aucune des parties n'ait émis une demande contraire. Si le bail se prolonge tacitement, il peut continuer indéfiniment jusqu'à ce que l'une des parties donne congé dans le respect des formalités légales.

En l'absence de renouvellement formel, le locataire peut perdre son droit au renouvellement. En cas de tacite reconduction, le bailleur peut imposer un loyer déplafonné. Cela peut conduire à une augmentation importante du loyer, surtout si les prix couramment pratiqués dans le voisinage ont augmenté.

Le bailleur perd l’opportunité de renégocier les termes du bail. Il pourrait être contraint de maintenir le locataire en place même s’il souhaite récupérer le local pour d’autres fins ou le relouer à des conditions plus avantageuses.

Si le bail expire sans renouvellement formel :

Le locataire peut envisager de céder le fonds de commerce à un tiers, ce qui peut inclure la cession du bail si celui-ci est encore valide. Toutefois, le bailleur peut avoir le droit de s'opposer à cette cession effective du renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail sans offrir une indemnité d'éviction, le locataire pourrait se voir contraint de quitter les lieux sans compensation, sauf si des conditions spécifiques de non-renouvellement sont stipulées dans le bail.
Le bailleur peut décider d’engager des démarches judiciaires pour récupérer les lieux, surtout si le locataire continue d’occuper les lieux sans titre valable.
Le bailleur peut proposer de nouveaux baux commerciaux à des tiers, potentiellement sous des conditions plus favorables ou pour des montants de loyer plus élevés.

FAQ

Combien de fois peut-on renouveler un bail commercial ?

Un bail commercial peut être renouvelé indéfiniment, chaque renouvellement étant généralement de 9 ans. Cependant, chaque renouvellement est soumis à l'accord des deux parties. Le locataire a un droit au renouvellement, sauf exceptions, comme le non-paiement du loyer ou une exploitation non conforme du local.

Quel est le montant de l'indemnité d'éviction ?

Le montant de l'indemnité d'éviction correspond à la valeur du fonds de commerce, couvrant le préjudice subi par le locataire. Cette indemnité comprend la perte de clientèle, les frais de déménagement, les frais de réinstallation dans de nouveaux locaux, et parfois les travaux non amortis. L'indemnité est généralement fixée par négociation entre les parties ou, en cas de litige, par le tribunal.

Le bailleur est-il obligé d'accepter le renouvellement ?

Non, il peut refuser de bénéficier du renouvellement en précisant les motifs de ce refus. Toutefois, s'il refuse sans motif légitime (comme des manquements graves du locataire), il doit verser une indemnité d'éviction compensant le préjudice subi par le locataire. Cette indemnité peut être conséquente.

Combien coûte un renouvellement de bail commercial ?

Le coût du renouvellement d'un bail commercial varie selon la situation. Il peut y avoir les honoraires d'avocat ou de notaire, et une éventuelle augmentation de loyer. Si le loyer est réévalué, il ne peut excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux, sauf en cas de déplafonnement.

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