Le SCPI danger nomme les risques associés à la possibilité de participer au marché immobilier sans nécessité de posséder directement des actifs immobiliers. Cet article est destiné aux investisseurs potentiels souhaitant approfondir ce sujet.

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Définition du SCPI, pourquoi le SCPI danger peut survenir

Les SCPI sont une forme d'investissement collectif dans l'immobilier, permettant aux investisseurs de réaliser un investissement immobilier et de recevoir des revenus sous forme de loyers. Cette forme de société permet aux investisseurs de répartir les risques d'investissement et de participer au marché immobilier sans avoir à gérer les propriétés.

Cette méthode d'investissement est assez populaire, par exemple, les SCPI/OPCI ont représenté le deuxième plus grand volume de transactions en 2021 avec 21 pour cent.

Il faut se rappeler que de tels investissements comportent plusieurs risques. Le rendement historique du fonds ne peut pas être un indicateur de sa performance future.

Principaux dangers et risques de l'investissement dans les SCPI

Voyons maintenant les dangers potentiels directement liés à ce type d'investissement.

La baisse du marché de l'immobilier

Un déclin du marché immobilier peut être causé par divers facteurs, tels que :

  • les récessions économiques,
  • l’augmentation des taux d'intérêt,
  • l’augmentation de l'offre immobilière,
  • la détérioration des conditions démographiques.

Ces conditions entraînent une baisse de la valeur des propriétés, une réduction des loyers et une augmentation des vacances. Cela affecte négativement les revenus des SCPI (société civile de placement immobilier). En conséquence, les dividendes versés aux investisseurs peuvent diminuer, ainsi que la valeur de leurs parts.

Une fiscalité inadaptée

La charge fiscale peut avoir un impact significatif sur le rendement net des investissements dans les SCPI. Les taux d'imposition applicables aux revenus immobiliers et aux gains en capital peuvent être élevés dans certaines juridictions. 

De plus, la législation fiscale peut être complexe et changeante, nécessitant une attention constante et une éventuelle adaptation des stratégies d'investissement de la part des investisseurs. Une compréhension inadéquate des obligations fiscales ou des erreurs dans les déclarations peuvent conduire à un contrôle fiscal, un incident de paiement et un redressement fiscal ultérieur.

Un portefeuille non-diversifié

La concentration des investissements dans un seul secteur ou une seule région géographique augmente la vulnérabilité des investisseurs face aux risques spécifiques de ce secteur ou de ce marché. Par exemple, investir uniquement dans l'immobilier commercial ou dans une seule ville peut entraîner de lourdes pertes en cas de récession dans ce secteur ou cette région.

Les SCPI diversifiées par types de propriétés et par zones géographiques aident à réduire ce risque en répartissant les investissements et en réduisant les pertes potentielles.

Endettement excessif

L'utilisation de fonds empruntés pour financer l'achat de propriétés peut augmenter le rendement des SCPI en période de croissance du marché. Cependant, pendant les périodes de récession, la dette peut devenir un fardeau.

Si les revenus sont insuffisants pour couvrir les paiements d'intérêts sur les prêts, les SCPI peuvent rencontrer des problèmes financiers. Cela peut à son tour conduire à la nécessité de vendre des propriétés à des prix réduits pour couvrir les dettes.

Le risque de change

Les investisseurs qui achètent des parts dans des SCPI investissant dans l'immobilier en dehors de leur zone monétaire prennent de grands risques. Les fluctuations des taux de change peuvent avoir un impact significatif sur la valeur et le rendement de leurs investissements.

La hausse de la monnaie de l'investisseur par rapport à la monnaie du pays où se trouve la propriété peut réduire la valeur des revenus et des gains en capital lors de la conversion en monnaie de l'investisseur. Cela peut réduire le rendement global des investissements après conversion monétaire, en particulier en cas de fluctuations importantes et instables des taux de change. Ainsi, une prudence particulière est requise dans la zone euro.

La liquidité des parts

Les actions et les obligations sont échangées sur les marchés boursiers. En revanche, les parts de SCPI sont généralement vendues directement par la société de gestion ou via des plateformes spécialisées, ce qui peut prendre beaucoup de temps. 

Pendant les périodes de récession économique ou de crise immobilière, la liquidité des parts peut considérablement diminuer. L'intérêt des acheteurs baisse et la vente des parts peut nécessiter une baisse des prix.

Le risque de perte en capital

Le risque de perte en capital pour les SCPI à capital fixe survient lorsque la valeur des biens immobiliers gérés par la SCPI chute en dessous du montant des investissements initiaux. Cela peut être causé par plusieurs facteurs, dont :

  • un déclin du marché immobilier,
  • une mauvaise gestion du portefeuille,
  • des changements macroéconomiques.

Les pertes de capital peuvent se produire même si les revenus locatifs restent stables, simplement à cause de la baisse de la valeur marchande des actifs.

La défaillance de la société de gestion

Le défaut de la société de gestion d'une SCPI peut survenir en raison de difficultés financières, de gestion malhonnête ou de problèmes juridiques. Cela menace gravement la capacité opérationnelle de la SCPI, car la société de gestion est responsable de tous les aspects de la gestion du portefeuille, y compris la location, la maintenance, l'achat et la vente de biens immobiliers. Dans de tels cas, il peut être nécessaire de changer de société de gestion, ce qui peut entraîner des problèmes temporaires de gestion et des coûts supplémentaires.

Le risque de gouvernance

Le risque de gouvernance concerne la qualité des décisions prises par la société de gestion. Cela inclut la sélection des actifs à acheter, la gestion des locataires, le maintien des propriétés en bon état, ainsi que la réponse appropriée aux changements législatifs ou aux conditions du marché. Une gestion inefficace peut entraîner une baisse des revenus et une diminution de la valeur des actifs.

Le danger en matière de durabilité

Le développement durable devient un facteur de plus en plus important dans la gestion immobilière. Cela inclut la durabilité écologique des bâtiments, leur efficacité énergétique, l'utilisation des ressources et les aspects sociaux, tels que les conditions de travail pour les employés impliqués dans la maintenance des propriétés. 

Les investissements dans des propriétés détenues par la SCPI qui ne répondent pas aux normes modernes de durabilité peuvent entraîner une augmentation des coûts opérationnels, une réduction des loyers et même des risques juridiques associés aux nouvelles lois environnementales.

S’endetter personnellement pour investir en SCPI

L'utilisation de prêts personnels pour acheter des parts de SCPI augmente le risque financier. Tout d'abord, cela crée des obligations supplémentaires pour les paiements d'intérêts, qui peuvent dépasser les revenus des investissements, en particulier dans les premières périodes ou pendant les récessions économiques. 

Si les revenus de la SCPI sont insuffisants pour couvrir les paiements d'intérêts, l'investisseur peut se retrouver dans une situation financière difficile. Il est également important de considérer que les fonds empruntés peuvent augmenter les revenus potentiels, mais aussi les pertes potentielles, en amplifiant les effets des conditions de marché négatives.

Les revenus non garantis

Les revenus fonciers des SCPI ne sont pas garantis. Ils dépendent de nombreux facteurs, y compris la conjoncture du marché, la société de gestion agréée, le taux d'occupation des biens immobiliers, les loyers et la gestion des actifs.

Les récessions économiques, la détérioration de l'état des biens ou les erreurs de gestion peuvent réduire les revenus. Il est important pour les investisseurs de prendre en compte ces risques et de disposer de réserves suffisantes ou de diversifier leurs investissements pour minimiser l'impact des périodes négatives.

Attention aux arnaques

Investir dans une SCPI nécessite une grande prudence. Ils peuvent être la cible de schémas frauduleux. Cela peut inclure la surévaluation des biens immobiliers, des déclarations fausses sur les revenus potentiels ou des actions illégales de la part des sociétés de gestion. 

Les investisseurs devraient examiner attentivement les offres, vérifier la réputation des sociétés de gestion et rechercher des avis et des analyses indépendants avant d'investir. Il est également important de s'assurer que la société de gestion des SCPI est licenciée par les autorités réglementaires appropriées, telles que l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en France.

SCPI danger : moyens de réduire les risques lors de l'investissement

Pour minimiser les risques, il est conseillé d'utiliser ces méthodes.

Analyse approfondie et choix du fonds

Avant d'investir dans des SCPI, il est important de procéder à une analyse approfondie et à une sélection du fonds approprié. Cela inclut l'examen de la performance historique du fonds, de la réputation et de l'expérience de la société de gestion, ainsi que de la structure et de la composition du portefeuille immobilier. 

Les investisseurs devraient prendre en compte les types de propriétés (commerciales, résidentielles, industrielles, etc.) ainsi que la distribution géographique des actifs pour évaluer le rendement et la stabilité du fonds avant d'investir leur capital.

Diversification rationnelle du portefeuille

La diversification est la clé pour réduire les risques. Investir dans plusieurs SCPI, chacune investissant dans différents types de biens immobiliers et/ou régions, peut aider à diminuer le niveau de risque. Il est utile d'analyser les statistiques. Par exemple, le niveau de distribution des SCPI en France était le plus élevé parmi les biens immobiliers industriels et logistiques au premier trimestre de 2022, atteignant 5,4 pour cent. 

La diversification inclut également la répartition des investissements entre les SCPI et d'autres instruments financiers tels que les actions, les obligations ou les marchés monétaires, afin de réduire la dépendance à un seul segment du marché.

Consultations et suivi professionnel

Les consultations régulières avec des conseillers financiers et l'utilisation des services de gestion professionnels peuvent considérablement augmenter l'efficacité des investissements. 

Les professionnels peuvent fournir des conseils précieux concernant le choix des SCPI, la planification fiscale et les stratégies de gestion des risques. Ils peuvent également aider à surveiller les changements législatifs et les conditions du marché, ce qui est essentiel pour adapter la stratégie d'investissement.

Compréhension de la stratégie à long terme et des objectifs d'investissement

Les investisseurs doivent clairement comprendre leurs objectifs financiers à long terme et comment les SCPI s'intègrent dans leur stratégie d'investissement globale. Cela inclut la compréhension des horizons d'investissement, du rendement attendu et du niveau de risque acceptable. Une compréhension claire de ces aspects aide à éviter les décisions impulsives qui peuvent entraîner des pertes financières.

Surveillance régulière et analyse du portefeuille

Le suivi régulier et l'analyse de l'état des investissements dans les SCPI permettent aux investisseurs de réagir en temps opportun aux changements économiques et sur le marché immobilier.

Cela inclut l'analyse du rendement, de la valeur des actifs et du taux d'occupation des biens immobiliers, ainsi que l'évaluation de la santé financière de la société de gestion. Une analyse constante aide à déterminer quand il est nécessaire d'augmenter, de réduire ou de modifier les investissements pour optimiser les revenus et minimiser les risques.

Conclusion

Investir dans les SCPI offre une manière unique de participer au marché immobilier. Cela permet aux investisseurs de générer des revenus locatifs sans avoir à gérer directement les propriétés. De tels investissements offrent la possibilité de percevoir des dividendes réguliers et un potentiel de croissance du capital investi grâce à la gestion d'un portefeuille immobilier par une société de gestion professionnelle. 

Toutefois, les investissements dans les SCPI comportent certains risques, y compris des changements dans les conditions économiques, les fluctuations du marché immobilier, les changements réglementaires et les risques liés à la gestion de l'entreprise. Pour minimiser ces risques et viser des revenus stables, les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs aspects importants.

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