Overdrachtsbelasting bij aankoop van onroerend goed

Overdrachtsbelasting is een belasting die in Nederland betaald moet worden wanneer u eigenaar wordt van een onroerende zaak, zoals een huis, appartement, bedrijfspand of stuk grond. Hier vertellen we u er alles over.

Overdrachtsbelasting bedrijfspand: wat is het en hoe werkt het in 2025?

U moet overdrachtsbelasting betalen op het moment dat u een bedrijfspand koopt. Dit kan gaan om een kantoor, een winkel, een loods of een fabriek. Deze belasting is ook van toepassing op zakelijke grond.

• Het tarief voor commerciële en zakelijke panden is hoger dan voor woningen.
• Sinds 2023 bedraagt dit tarief 10,4% van de koopsom of de marktwaarde (als die hoger is).

Er zijn een aantal verschillen op het gebied van de overdrachtsbelasting tussen de aankoop van een woning en een bedrijfspand.

Voor woningen bestaat er dus een lager tarief en soms zelfs een vrijstelling. Voor commerciële en zakelijke panden geldt standaard het hogere tarief van 10,4%, tenzij er sprake is van een btw-belaste levering.

Overdrachtsbelasting 2025 zakelijk: tarieven, grens en verlagingen

Voor zakelijke panden (bedrijfspanden, andere niet-woningen) blijft in 2025 het tarief van 10,4% gelden.

Voor panden die zowel een woon- als bedrijfsdeel hebben, geldt voor het woongedeelte het tarief van 2%, en voor het bedrijfsdeel 10,4% overdrachtsbelasting. 

Als het bedrijfsdeel minder of gelijk is aan 10% van de totale oppervlakte, kan het gehele pand onder het lage tarief van 2% vallen. Het kan zelfs in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, als aan alle voorwaarden voldaan wordt. 

Overdrachtsbelasting berekenen voor een bedrijfspand en ander zakelijk onroerend goed

De formule voor het berekenen van de overdrachtsbelasting voor een bedrijfspand en ander zakelijk onroerend goed: 

Overdrachtsbelasting = Koopsom (of WOZ-waarde, als die hoger is) x {Belastingtarief}

Het hoogste bedrag van de koopsom of de WOZ-waarde wordt de grondslag genoemd.

Het tarief voor overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden, winkels, kantoren, beleggingsvastgoed (per 1 januari 2023) is 10,4%.

Voorbeeldberekeningen voor kantoor, winkelpand en ander commercieel vastgoed:

Het is dus van belang om eerst te bepalen wat de grondslag is om te kunnen berekenen hoeveel de overdrachtsbelasting is. 

Vrijstelling overdrachtsbelasting: wanneer is het aftrekbaar?

In sommige gevallen is overdrachtsbelasting niet (direct) verschuldigd of kan er vrijstelling gelden. We bespreken deze gevallen hieronder.

Verkoopregulerend beding (VOV)

U kunt vrijstelling krijgen wanneer u eigenaar wordt via een verkoopregulerend beding van een particulier, mits u eerder zelf de verkoper of diens rechtsvoorganger was. 

Samenloopvrijstelling bij deelgerechtigdheden

Bij verkrijging van rechten via een samenwerkingsverband zonder rechtspersoonlijkheid (zoals een cv) op of na 1 januari 2025, kan onder voorwaarden vrijstelling blijven gelden tot 2030, mits het vastgoed minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties. Hiervoor dient een overgangsrechtformulier: “Verzoek toepassing overgangsrecht” ingediend te worden.

Splitsingsvrijstelling (vanaf 1 juli 2025)

Voor juridische splitsingen kan de overdrachtsbelasting worden voorkomen, mits de afgesplitste entiteit minstens drie jaar een actieve onderneming is en de aandelen minstens drie jaar worden aangehouden.

Bij een “ruziesplitsing” vervalt de eis van actieve onderneming, maar blijft de aanhoudingsplicht van drie jaar gelden. 

Interne overdrachten

Bij interne overdrachten zoals schenkingen, erfenissen, of fusies/splitsingen in bepaalde gevallen kunnen vrijstelling gelden, afhankelijk van de situatie.

Wanneer is overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar of niet?

Daarnaast zijn er ook mogelijkheden en beperkingen wat betreft het in fiscale zin aftrekbaar zijn van de overdrachtsbelasting. 

De overdrachtsbelasting mag niet worden afgetrokken als bedrijfskosten in de winst- en verliesrekening. In plaats daarvan wordt deze bij de boekwaarde van het pand toegevoegd. 

U kunt onder bepaalde condities vrijstellingen aanvragen bij bijvoorbeeld splitsingen of inbrengactiviteiten, mits u voldoet aan specifieke voorwaarden. Directe fiscale aftrek van de overdrachtsbelasting is niet mogelijk, maar de belasting verhoogt wel de boekwaarde.

Overdrachtsbelasting starters en commerciële vastgoedbeleggers in 2025

De belangrijkste regels, uitzonderingen en fiscale optimalisatiemogelijkheden over de overdrachtsbelasting voor zakelijk en commercieel vastgoed in 2025 zetten we hieronder op een rij.

Waarom geldt startersvrijstelling niet voor zakelijk vastgoed?

De startersvrijstelling is alleen voor particulieren van 18–35 jaar die zelf in de aangeschafte woning gaan wonen. De grens voor overdrachtsbelasting in 2025 ligt hierbij op ≤ € 525.000. 

De overdrachtsbelasting voor zakelijk vastgoed is 10,4%. Denk hierbij aan vastgoed zoals kantoren, winkels, loodsen, verhuurde woningen.

Het doel van deze regeling is het stimuleren van de woningmarkt en eigen woningbezit. Dit is dus niet voor zakelijke beleggingen.

Vergelijking eerste woning versus zakelijk vastgoed

We vergelijken in tabel hieronder de overdrachtsbelasting van een eerste woning met de aanschaf van zakelijk vastgoed.

Bij de aanschaf van zakelijk vastgoed zal dus altijd het volledige tarief voor overdrachtsbelasting betaald moeten worden. 

Belangrijkste aandachtspunten 2025

Er zijn meerdere punten waar u op moet letten bij de aanschaf van zakelijk vastgoed. 

• De overdrachtsbelasting voor zakelijk vastgoed is altijd het tarief van 10,4%. 
• Controleer mogelijke vrijstellingen (fusie, splitsing, samenloop).
• Let op nieuwe regels splitsingsvrijstelling (vanaf 1 juli 2025).
• Zorg dat liquiditeit beschikbaar is – OVB vaak niet mee te financieren.
• Niet aftrekbaar, wel activeren en via afschrijving terugverdienen.

Per 2026 zal het tarief voor de overdrachtsbelasting op vakantiewoningen en bedrijfspanden aangepast worden. De verlaging overdrachtsbelasting 2026 bedraagt 2,4%, van 10,4% naar 8%.

Fiscale optimalisatie bij aankoop commercieel vastgoed

Overdracht via BV of vastgoedfonds kan gunstiger zijn voor de Vpb en btw. Een optie voor btw-belaste verhuur kan samenloopvrijstelling opleveren.

Bij aandelenoverdracht kan overdrachtsbelasting vermeden worden (mits voldaan wordt aan de voorwaarden). De overdrachtsbelasting moet geactiveerd worden in de kostprijs en worden afgeschreven. Andere kosten zijn vaak wel aftrekbaar.

Planning overdracht – gunstige tarieven benutten

Bij de aankoop van een bedrijfspand kunt u de overdracht slim timen door de notariële levering af te stemmen op tariefswijzigingen, kwartaal- of jaareinde en het boekjaar. Zo benut u lagere overdrachtsbelasting, verbetert uw liquiditeit en optimaliseert u de fiscale verwerking van rente en afschrijvingen.

Hoe gaat de betaling van overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand?

Er moet overdrachtsbelasting betaald worden bij de aankoop van een bedrijfspand. De betaling en aangifte verlopen via de notaris. Die doet namens de koper aangifte van overdrachtsbelasting, houdt de belasting in bij de afrekening van de koopsom en betaalt de overdrachtsbelasting vervolgens aan de Belastingdienst. Dit gebeurt meestal enkele dagen na de overdracht.

Graag op de hoogte blijven over Finom? Abonneer dan op onze maandelijkse nieuwsbrief voor de laatste updates!

Door te klikken op “→” gaat u akkoord met onze algemene voorwaarden.

FAQ

Geldt overdrachtsbelasting ook bij aankoop van een erfpachtrecht voor commercieel vastgoed?

Ja, bij de verkrijging van een erfpachtrecht geldt overdrachtsbelasting. Het tarief is gelijk aan een regulier bedrijfspand. Dit is meestal 10,4%. Het is mogelijk dat er vrijstelling van toepassing is.

Hoe werkt overdrachtsbelasting bij het overnemen van een lopend huurcontract van een bedrijfspand?

Een huurcontract is slechts een gebruiksrecht. Overdrachtsbelasting is alleen verschuldigd bij verkrijging van eigendom, erfpacht, opstalrechten of economische eigendom van vastgoed. 

Is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij aankoop van een leegstaand winkelpand?

Hierover moet inderdaad overdrachtsbelasting betaald worden. Het maakt niet uit of het pand leegstaat of verhuurd is.

Hoe zit het met overdrachtsbelasting bij de aankoop van een pand in aanbouw voor zakelijk gebruik?

Voor een pand dat in aanbouw is, waarbij de levering van een nieuw vervaardigd gebouw binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname valt, kan btw-heffing van toepassing zijn.

Moet u overdrachtsbelasting betalen bij aankoop van een pand via een veiling?

U moet ook overdrachtsbelasting betalen bij aankoop via een (executie) veiling. 

Lees onze andere artikelen:

• Belasting ZZP – alles wat u moet weten in 2025
• Inschrijven KvK: registratie Kamer van Koophandel
• Belasting over bonus in Nederland
• Deponeren jaarrekening: uitleg voor ondernemers
• Ansoff matrix: strategische groeikeuzes voor bedrijven